תשואה מהי, כיצד מחשבים אותה ולאיזו תשואה צריכים לצפות מנדל"ן?

בתמונה שכונות מגורים בארה"ב המניבות תשואות למשיקעים.
תאריך:

מהי תשואה? כמעט כל תלמיד שמסיים 12 שנות לימוד במדינת ישראל, אפילו אם עשה זו בהצטיינות, לא לומד את המונח תשואה. זה נכון גם בשנת 2023, הרבה מתמטיקה, אנגלית ושאר מקצועות אבל ידע פיננסי והשקעות, מעט מאוד. ברמת הפשטות, תשואה היא תוספת הערך שאנחנו מקבלים על כסף שהשקענו. כל שקל נוסף שמתקבל בחזרה, מעבר לסכום ההשקעה, נחשב לתשואה.

הפירות שמניבה לנו ההשקעה היא עליית הערך והתמורה למעשה שאנחנו מקבלים ממנה.

תוכן עניינים

 

מה ההבדל בין תשואה הונית לתשואה פירותית?

תשואה הונית היא עליית ערך שאנחנו מקבלים כתוספת על השקעת ההון שלנו ולא מחולקת לחשבון הבנק שלנו בעת עליית הערך וקבלת התשואה. למשל, השקענו במניה מסוימת שערכה עלה מ-50 דולר ל-60 דולר ביום מסוים. ערך המניה החדש הוא 60 דולר והוא מופיע בחשבון הבנק שלנו כערך המניה החדש, אבל לא קיבלנו אל חשבון הבנק האישי את סכום הרווח לאחר המס. זוהי תשואה הונית שנוכל לקבל רק במועד מימוש הנכס שבו השקענו.

תשואה פירותית לעומת זאת, היא חלק התשואה שאנחנו מקבלים כהכנסה מניבה. יש המכנים את התשואה הזו כהכנסה פסיבית המתקבלת לחשבון הבנק.

איך מחשבים תשואה בצורה פשוטה?

תשואה היא התמורה העודפת שאנחנו מקבלים מעבר לסכום שהשקענו. נניח והשקענו סכום של 100 שקלים ובסוף השנה בדיוק נקבל בחזרה 150 שקלים. הרי שהתשואה שלנו היא 50%. איך הגענו למספר הזה? חילקנו 150 שהוא הסכום שהתקבל בסוף השנה, ב-100 שקלים שהיו לנו בתחילת השנה, הורדנו 1 והכפלנו ב-100 כדי לחזור לאחוזים. 

אבל רגע, אם נקבל את אותם 150 שקלים כעבור שנתיים, אז התשואה השקלית נראית קצת פחות זוהרת – רק 25 שקלים בשנה, שהם 25% לשנה בחישוב פשוט. אז ככל שנקבל את אותם 150 שקלים מאוחר יותר על פני השנים, כך התשואה השנתית שהיא המדד החשוב למשקיע, הולכת ויורדת. אנחנו נשאף שההחזרים מההשקעות שלנו יגיעו כמה שיותר מהר כדי שהתשואה השנתית תהיה יותר גבוהה.

מהי תשואה נומינלית ומהי תשואה ריאלית?

יצא לכם לשמוע את המונח תשואה ריאלית או תשואה נומינלית ולא בהכרח הבנתם למה מתכוונים. התשואה הנומינלית היא התוספת המספרית לערך הכסף שהשקענו. למשל אם השקענו 100 שקל וקיבלנו בחזרה בסוף התקופה 112 שקל. אז 12 שקלים היא התוספת הנומינלית לתשואה שלנו. 

איזו תשואה אנחנו צריכים לצפות מהשקעות נדל"ן?

אם הייתם שואלים את השאלה הזו עד לשנת 2022, הייתה לכך תשובה מאוד ברורה: הריבית אפסית כבר 13 שנה, החל מתשואה חד ספרתית גבוהה ועד לתשואה דו ספרתית נמוכה, נשמעת החזר הגיוני.

התשואה הצפויה בהשקעות נדל"ן תלויה מאוד במדינת היעד שבה אתם משקיעים. למשל, אם מדובר על שכירות של דירה בישראל, במיוחד באזור המרכז, אז המשקיע מצפה לתשואה שוטפת של 2%-3%.

מעוניינים לשמוע על הזדמנויות השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי:

מדוע אי אפשר לבנות על תשואה הנובעת מעליית ערך?

בענף הנדל"ן ובקרב משקיעים השתרשה אמונה שמחירי הנדל"ן עולים תמיד בטווח הארוך, ולכן תמיד בפוטנציאל התשואה, יש להכליל גם תחזית לעליית ערך הנכסים שנובעת מעליות המחירים בשוק. אנחנו סבורים כי זו הנחה שאינה נכונה, היא לא נכונה בפרויקטים שאנחנו מובילים ולא נכונה כמדיניות של משקיעים.

עליית ערך נכסים תלויה בהתנהגות שוק הנדל"ן שבו המשקיעים אינם שולטים לעולם, לא משנה כמה אנחנו משקיעים משמעותיים בשוק מסוים, לא נוכל להשפיע על המחירים. לכן, בכל חישוב של תשואה ופוטנציאל תשואה בנדל"ן, אנחנו נראה את עליית הערך שנובעת מעליות המחירים בשוק כבונוס.

עם זאת, אנחנו כן מוכנים לקחת בחשבון עליית ערך שנובעת מיצירת ערך. כלומר עליית ערך שנובעת מפעולות השבחה אקטיביות שנקטנו או שאנחנו מתכננים לנקוט, כן נלקחת בחשבון. למשל, עלייה הנובעת משיפוץ והשבחה של פרויקט מולטי פמילי. עליית ערך הנובעת מהגדלת ההיתרים ליחידות דיור נוספות במתחם שרכשנו או עליית ערך הנובעת מתכנון מחדש ובנייה של הנכסים. אלה הן עליות ערך שמשנות את פוטנציאל ההכנסה והרווחיות של הנכסים.

איך משפיעה עליית הריבית חסרת הסיכון על התמורה הנדרשת בהשקעות?

משקיעים תמיד יידרשו על השקעות החזר המשקף את רמת הסיכון. ככל שהסיכון גבוה יותר, כך הציפייה לתשואה גבוהה יותר תעלה. 

דרישת התשואה מורכבת בדרך כלל משני מרכיבים שרבים לא מודעים אליהם. תשואה מהשקעה תהיה מורכבת תמיד מתשואה חסרת הסיכון (הריבית בבנק) ומתוספת פרמיית הסיכון. ככל שהתשואה חסרת הסיכון עולה, למשל בגלל עליית הריבית של הבנק המרכזי, כך גם עולה יחד איתה התשואה הנדרשת מהשקעה, למשל בנדל"ן. הסיבה היא שאם ניתן לקבל היום בבנק 4% ולפני שנה רק 0.1%, הבנק צמצם את הפערים מול השקעה נתונה שבעבר הניבה תשואה גבוהה יותר. כדי שאנחנו נסכים לקחת את הסיכון נדרוש לפחות תשואה גבוהה יותר ב-4% שתשקף את הפער שפתח לטובתו הפיקדון בבנק. 

האם יש תשואה מובטחת בעולם עם סיכון?

תתפלאו לשמוע שאפילו התשואה על הפיקדון בבנק, או על מק"מ שהיא הלוואה שהענקתם לבנק ישראל, אין וודאות מלאה. למרות שהסבירות לכך היא אפסית, במידה והבנק לא יעמוד בהתחייבויותיו הוא לא יוכל לשלם לכם את הריבית על הפיקדון ואפילו כספי הפיקדון יירדו לטמיון. זה לא קרה מעולם בישראל, אבל התרחיש הזה אפשרי בהסתברות מאוד מאוד נמוכה.

אם הבנק לא יכול להבטיח לכם את התשואה, גם גופי השקעה אחרים לא יכולים. זו בדיוק הנקודה. לא קיימת תשואה מובטחת בעולם שיש בו סיכון. מי שמבטיח לכם תשואה, אתם ככל הנראה לא צריכים להשקיע איתו וזה עבורכם סימן אזהרה מאוד בולט שלא לבצע עסקה. 

מעוניינים לשמוע על הזדמנויות השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי:

לאיזו תמורה משקיעים צריכים לצפות מהשקעות נדל"ן?

נתחיל מכך לשאלה הזו אין תשובה חד משמעית. יש מי שיראו בתשואה של 6%-7% בשנה כתשואה מספקת, אבל יידרשו השקעות שהן ברמת סיכון נמוכה. יש מי שיטענו כי אם הם משקיעים בנדל"ן הם מצפים לתשואה של לפחות 10% בשנה. אבל, כדי לייצר תשואות גבוהות יותר, לרוב יש ליטול גם סיכון גבוה יותר.

הגיוני שמשקיעי הון בנדל"ן ידרשו תשואה במרווח משמעותי לעומת התשואה שאפשר לקבל על פיקדון בנקאי, או איגרת חוב ממשלתית. גם משקיעי חוב בפרויקט נדל"ן לוקחים על עצמם סיכון גבוה יותר מאשר תשואה חסרת סיכון וגם הם צריכים לדרוש תשואה גבוהה יותר.

לכן המדרג הבא נשמע הגיוני, ככל שבפרויקט נדל"ן שבו אתם משקיעים יש משקיעי חוב או גוף מממן. משקיעי החוב או הגוף המממן מלווה בריבית הגבוהה מהריבית הבנקאית חסרת הסיכון ואילו התשואה הצפויה למשקיעי ההון בפרויקט צריכה להיות גבוהה במרווח משמעותי מהריבית שיקבל אותו גוף מלווה. 

אולי יעניין אותך גם..

מעוניינים לקבל תכנים בנושא השקעות נדל"ן לתיבת המייל?
הירשמו לניוזלטר שלנו: