למי חשוב יותר לקחת הלוואה לצורך השקעה בנדל"ן – למי שאין לו מספיק כסף, או למי שיש לו כסף די והותר?

שאלה מכשילה…

שהרי – מי שאין ברשותו מספיק כסף ורוצה להשקיע בנדל"ן – חייב להשתמש במקורות מימון, אחרת לא יוכל לרכוש נכס.

אבל…. גם מי שיש לו מספיק כסף כדי להשקיע – טוב יעשה אם יצליח להשיג מימון חכם להשקעתו. אני יכול לומר שהיתרונות הפיננסיים שיוכל להשיג בעל ממון ובעל הכנסה גבוהה – יהיו משמעותיים אפילו יותר.

גופים פיננסיים המעניקים הלוואה למימון עיסקת נדל"ן – הם השותפים החשובים ביותר שלנו!, משקיעי הנדל"ן

כשאני מבקר בספרד, המקום בו אני מבצע את רוב עיסקאות הנדל"ן בהן אני מעורב, אחד המקומות אליו אני מקפיד להגיע הוא הבנק, יותר נכון, הבנקים – איתם אני עובד.

אי אפשר להגזים בחשיבות הקשר של משקיע נדל"ן עם הבנקים שיתנו לו מימון.

כשאני אומר שאני מקדיש זמן לבנק, אני לא מתכוון רק ביחסים ידידותיים או בבניית הקשר האישי.

הבנק לא מלווה לנו כסף בגלל העיניים היפות שלנו.
הוא עושה את זה ממניעים עיסקיים ותוך הסתכלות על מספרים, עובדות ושורות תחתונות.
אבל בנק הוא ארגון בירוקרטי ועובדים בו אנשים.
לכן צריך מצד אחד לספק לו את התמונה המספרית הנכונה ומצד שני לשמור על קשר רציני ואנושי.

אני מוכן לומר שמשקיע ויזם נדל"ן שעובד באופן רציף ללא בנק, שקול לעבודה עם ידיים קשורות…
הסיבה הפשוטה היא: הבנק הוא הגוף היחיד שמוכן לממן לנו סכום מהותי מהעיסקה, מבלי לבקש להיות שותף ברווחים!
כן – הבנק איננו שותף איתנו ברווחים. הוא מקבל את חלקו (הריבית על ההלוואה) – ולא משנה כמה אנחנו מרוויחים בעיסקה.

נכון – הוא גם לא שותף בהפסדים. כלומר – הוא יקבל את חלקו גם אם נפסיד בעיסקה, כי הרי אין ארוחות חינם. לכן מימון עיסקאות נדל"ן – דבר הכרחי אבל צריך לנהל אותו במקצועיות ובזהירות.

 

שימוש במימון בנקאי למימון עיסקת נדל"ן מניב

ארשום כאן דוגמא מספרית, בנכס מניב פשוט:
רכשנו נכס מניב במחיר כולל של €110,000 שיניב €700 בחודש (לאחר כל התשלומים והעלויות השוטפות).
את הנכס רכשנו בעזרת מימון של 50% מכלל עלות העיסקה מבנק מקומי בריבית של 2.5%.

תשואת הנכס (לפי חישוב של 11 חודש משיקולי שמרנות) הינה – 7%

התשואה על ההון העצמי שלנו קפצה ל 11.5% !
החישוב פשוט: רווח נטו משכירות פחות עלות ריבית שנתית, חלקי ההון העצמי (כפול 100 כדי לקבל באחוזים). 

אז מה קרה כאן?
פשוט מאד – רכשנו כסף מהבנק ב 2.5% – ואנחנו משקיעים אותו במוצר שמעניק 6%. וזה קורה על כסף שהוא לא שלנו. והבנק מסכים!!
במילים אחרות – אנחנו מרוויחים את הפער בין ריבית ההלוואה לתשואת הנכס – על כסף שהוא לא שלנו !

זה העיקרון החשוב ביותר לדעתי במספרים מאחורי נדל"ן מניב.

אז מהו המסר, אם כן?

  1. השקעת נדל"ן משתדרגת במקומות בהם ניתן לקבל משכנתא חכמה
  2. משכנתא חכמה – הריבית שלה נמוכה משמעותית מתשואת הנכס
  3. יש מספר מדינות באירופה בהן המצב הזה קיים כיום !
  4. אנחנו כמשקיעים – צריכים לדאוג שהבנק יראה בנו לקוח איתן פיננסית – אחרת לא נקבל מימון

מהו הדבר שיגרום לבנק לבטוח בנו, המשקיעים הפרטיים, ולהעניק לנו מימון בעיסקאות נדל"ן?
הבנק רוצה לראות שיש לנו כסף, וזה נחמד.
אבל יותר מכל – הוא רוצה לראות שיש לנו תזרים הכנסות קבוע, ועדיף שזה יהיה שכר עבודה!
כן – הבנק מחשיב שכר עבודה במקום הגבוה ביותר בבואו לבחון את יכולת ההחזר שלנו.
שכר דירה שנקבל מנכס מושכר – זה נחמד. אבל כמשקיעים פרטיים – אין כמו שכר עבודה.
הבנק מעדיף שכירים. כן – סטטיסטית הוכח ששכירים יציבים יותר מעצמאים. אולי זה לא נוח לחלקנו – אבל זה המצב.

לכן, אם אנחנו רוצים לשפר את מצבנו כמשקיעים או כיזמי נדל"ן – צריך כל הזמן לדאוג למקור ההכנסה העיקרי שלנו. ככל שנקפיד להשקיע בו – נשפר את פוטנציאל העבודה שלנו כמשקיעי נדל"ן.

מקורות נוספים למימון עיסקת נדל"ן מניב

אחד המכשירים הפיננסיים אליהם שכירים ועצמאים מפקידים כספים במהלך חייהם הינה קרן השתלמות. קרן ההשתלמות הינה אחד מאפיקי החיסכון המומלצים ביותר בישראל, הודות למספר יתרונות משמעותיים:

  • בהפקדה לקרן חיסכון, אנחנו נהנים מתמריץ בצורה של זיכוי ממס על ההפקדה (במילים אחרות – אנחנו מפקידים לעצמנו כסף – ומקבלים בחזרה מיד ממס הכנסה)
  • הרווחים המצטברים בקרן ההשתלמות (שכן, הקרן משקיעה בשוק ההון) – פטורים ממס (כן, פטורים! אין הרבה אפיקים לפטור ממס על רווחים בישראל. זה אחד מהם)
  • הקרן נזילה לאחר 6 שנים

אולם – עצם נזילותה של הקרן, אין בה כדי לעודד אותנו למשוך אותה – כלל וכלל לא.

להיפך – אני קורא לכל משקיע חכם – לא לגעת בקרן ההשתלמות שלו. תנו לה להמשיך לייצר רווחים דרך השקעה בשוק ההון – ובפטור מלא ממס רווחי הון.

אז למה כל ההסבר הזה?

חלק מקרנות השתלמות בישראל מאפשרות לקיחת הלוואה על חשבון 80% מכמות הכסף בקרן, בריבית של P-0.5%. נכון ליום כתיבת מאמר זה – מדובר בריבית של 1.2% – ללא ספק ריבית אטרקטיבית ביותר.

הקרנות מעניקות הלוואה כזו לתקופה של 6 שנים – בתנאים יוצאי דופן במיוחד – ההחזר החודשי הוא תשלום הריבית בלבד בעוד הקרן תוחזר רק בתום התקופה (מה שקרוי גם – הלוואה בהחזר של "גרייס חלקי").

(קיימים כיום מכשירים פיננסיים נוספים כמו – קופת גמל להשקעה ועוד, אולם אתרכז כאן בשימוש בקרן השתלמות).

אז איך נוכל לנצל קרן נזילה להשקעה בנדל"ן? פשוט מאד

נשתמש בדוגמא הקודמת – נכס בעלות של 100,000 €

את מחצית הכסף – נגייס בהלוואה בקרן השתלמות שחלפו 6 שנים מיום פתיחתה – בריבית של 1.2%

את מחצית הכסף – ניקח במשכנתא בריבית של 2.5%

והרי שרכשנו בעצם נכס בעלות ריבית ממוצעת של 1.85% – ולא השתמשנו בהון עצמי כלל – אלא רק במינוף יכולת ההשתכרות שלנו!

את התשואה האמיתית להון העצמי אני אפילו לא מחשב – הרי לא השקענו הון עצמי כלל. התשואה להון העצמי היא כאילו אינסוף…

ומהו המסר כאן?

  • יש לכם קרן השתלמות נזילה? אל תשברו אותה! בררו על האפשרות לקחת הלוואה על חשבונה
  • אין לכם? פיתחו אחת כזו – מהר!

לצורך ההבהרה: אינני מקושר לאף גורם המנהל או משווק קרנות השתלמות ואין לי שום אינטרס אישי בכך.

הסיכון בשימוש מוגזם במינוף עיסקאות נדל"ן

מינוף הוא מכשיר שיש לנהל בזהירות. עם כל היתרונות המובהקים שלו, פוזיצייה של מינוף יתר עלולה להיות מסוכנת. סיכוני מינוף יתר צריכים להילקח בחשבון בעיקר כאשר מנהלים אסטרטגיית השקעות ארוכת טווח, עם ריבוי נכסים מושקעים.

הסכנה התמונה במינוף יתר, נובעת משני תרחישים עיקריים:

  1. אתגרי התזרים: מינוף יתר משמעותו משמעת הדוקה של תזרים מזומנים. במצב של מינוף באחוזים גבוהים, סביר מאד להניח שחלק מאד גדול מתקבולי השכירות – משמש להחזר ההלוואות. במידה וחלק מהנכסים לא מושכר במשך תקופה מסויימת – אנחנו מיד נכנסים למצב של תזרים שלילי. תכנון פיננסי כאן הוא קריטי ותלוי ביכולת שלנו לעמוד בתזרים שלילי לאורך זמן.
  2. שינויים בשווי ההשקעה: יתכן מצב בו נרכוש נכס במחיר מסויים, באחוזי מימון גבוהים. אם נקלענו למצב בו שווי הנכס שרכשנו – יורד באופן משמעותי (לדוגמא: משבר כלכלי במדינה בו השקענו) – אנחנו נמצא את עצמנו מחזיקים בחוב גבוה יותר משווי הנכס בבעלותנו.

משקיע הנמצא במצב של ניהול פורטפוליו של נכסים, חייב לדעתי לנהל אסטרטגיית השקעות מתוכננת, הלוקחת בחשבון את כלל מרכיבי הפורטפוליו שלו, בהסתכלות על פיזור נכון בין סוגי נכסים, פיזור גאוגרפי, יחס כללי של חוב להון, יכולת תזרימית וכו.

לסיכום

לסיכום חשוב לזכור – בנק הוא עדיין אחד השותפים החשובים ביותר שלנו בתכנון השקעת נדל"ן מניבה.

משקיע נבון יתכנן את מקורות המימון שלו, בדגש על מימון ממקורות זולים, וצריך להשקיע את מירב המאמצים לגרום לבנקים או לגופים פיננסיים אחרים – להעניק לו מימון להשקעות נדל"ן.

מימון בנקאי חכם – זו הדרך המהירה ביותר לקפיצת מדרגה בהון המשפחתי, עקב היכולת להפעיל מנוף פיננסי – להרוויח באופן חוקי ומושכל, גם מכסף שהוא לא ברשותנו כיום.