בסקירה זו, אדבר על 4 טיפוסים שונים בישראל של 2017, וכיצד הם מושפעים מתוכנית המחיר למשתכן:

(1) מחוסר הדיור שברשותו הון עצמי, (2) מחוסר דיור שאין ברשותו הון מספיק, (3) משפר הדיור ו (4) הקבלן.

כדי שדבריי יוצגו נכון, אבהיר כאן – המחיר למשתכן, יוזמה ברוכה וראוייה כשלעצמה. היא מצויינת כזרז להגברת התחרות, וכן לסיוע הולם וראוי לפלח אוכלוסיה מסויים. אבל לצערי, במקום שהמחיר למשתכן יהיה חלק מתכנית אסטרטגית כוללנית להורדת מחירי הדיור, כלי עבודה אחד מתוך ארגז כלים מלא – התוכנית הזו היא הצעד היחיד שהממשלה עושה. הצעד הזה לא רק שאינו מספיק – בצורה כזו, זהו צעד מזיק ומסוכן.

מחוסרי דיור שיש ברשותם הון עצמי ראשוני – להם אמליץ  – בידקו היטב את הנתונים, יתכן ומאד כדאי לכם להירשם להגרלה! רכישת דירה בהנחה של 15%-20% ממחיר השוק (בחלק מהמקרים זה אכן כך), הינה ללא ספק הטבה כלכלית משמעותית. זכיתם? נותר לכם לקוות שהפרויקט אכן יצא לפועל. לצער כולנו – רוב מוחלט של הפרויקטים משווק מבלי שקיימים היתרי בנייה. חלק גדול מהם גם לא יצאו בסוף לפועל. כך חלק מהזוכים ימתינו מספר שנים עד שיבינו שנכנסו למלכודת דבש. אולם בכל זאת, עשרות אלפי המשפחות שיזכו בהגרלה ודירתם תימסר (אפילו אם תוך מספר שנים) – עשו עיסקה מצויינת. אם אתה מחוסר דיור בעל הון עצמי מספיק – ממליץ לך להירשם לכזו הגרלה ולעקוב אחר הליך קבלת היתר הבנייה.

מחוסרי דיור שאין ברשותם הון עצמי מספיק – להם אמליץ בחום – התרחקו! שנים אתם חוסכים ועדיין לא הגעתם להון העצמי המספיק שמאפשר לכם רכישת דירה במחיר של 700 אש"ח. נכנסתם להגרלה וזכיתם! איך אפשר לסרב לזה?

ובכן, הההגרלה הזו אומרת שתקנו דירה בהנחה משמעותית. למשל, במקום לרכוש דירה בשווי 1.4 מיליון ש"ח, הדירה תעלה לכם 1.15 מיליון ש"ח. בהחלט הטבה משמעותית, אולם בשלב זה של חייכם, זה יהיה הרסני להיכנס להתחייבות משכנתאית שאיננה למידותיכם.

חשוב להבין, הריבית על משכנתאות כבר לא נמוכה כל כך, והיא בעלייה מתמדת עקב עליית הריבית בעולם. כניסה היום לחוב משכנתאי גבוה מדי, בסביבת ריבית עולה, זה אולי משהו שכחלון מעוניין בו. אתכם זה עלול להוביל לאסון כלכלי.

הפיתרון הנכון עבורכם הוא ניצול ההון העצמי שברשותכם (במידה וקיים) ורכישת דירה חכמה להשקעה, במחיר נכון לכם, וודאי לא במיליון ש"ח או יותר. כך תשקיעו את כספכם בנכס עולה, ותמשיכו לגור בשכירות, במקום המתאים לאורח חייכם.

בעלי דירה שמעוניינים להחליף דירתם או לרכוש דירה נוספת – זהו בעצם הנתח הגדול ביותר של המעוניינים ברכישת דירה בישראל. משפחה בה שני בני הזוג עובדים, מצב סוציו אקונומי ממוצע או גבוה מכך. ברשותכם כבר דירה אחת. יש לכם מעט חסכונות ואתם מעוניינים לעבור לדירה גדולה יותר.

יתכן אפילו שאתם שמחים בדירתכם, אבל מחפשים מקום נכון לשים בו מעט חסכונות שהצטברו אצלכם.

אם אתם אלו או אלו – לצערכם, אתם היום קהל רדוף ע"י כחלון ומריעיו, מהללי הסוציאליזם של שנות השבעים – "המשקיעים".

מתוך תפישת עולם מיושנת ושגוייה – כחלון רואה בכם את הגורם העיקרי לעלייה במחירי הדירות ובכם הוא מרכז את מירב מאמציו להורדת מחירי הדיור. זוהי טעות חמורה שכולנו משלמים עליה את המחיר. אם אתם משפרי דיור – לצערכם, אתם בסוף סולם העדיפויות של הממשלה הנוכחית. לא תוכלו להיכנס להגרלת מחיר למשתכן, וגם – לא נבנות השנה מספיק דירות, כך שאין בשורה עבורכם. המחירים לא עומדים לרדת!

מתוך נאומו ה"מןזר" של ח"כ רועי פולקמן (כולנו) בכנס התאחדות הקבלנים והבונים בתחילת נובמבר 2017 באילת:

"פולקמן פירט כי תוכניות הממשלה כיום כוללת שלושה עקרונות מרכזיים: הרחקת משקיעים, הגדלת ההיצע ושיווק קרקעות במסגרת מחיר למשתכן"

מבינים?

לפי פולקמן, נושא דברו של שר האוצר – המלחמה במשקיעים הינה יעד מספר 1! האם כך מתבטא פוליטיקאי שיש לו אג'נדה ותוכנית אסטרטגית?

פולקמן שוכח להזכיר – אין היום שיווק קרקעות, אלא רק עבור מחיר למשתכן. זריית חול בעיני הציבור וזריקת ססמאות מנופחות מתוכן, אינן יכולות לכסות על היעדר תוכנית אסטרטגית.

האם זה אומר שמי שברשותו דירה אחת – כבר לא כדאי לו לרכוש דירה בישראל?

ממש לא! רכישת דירה להשקעה בישראל הינה עדיין צעד חשוב ובהחלט אפשרי. קיימים היום מספר אזורים שלא השתתפו בחגיגת עליות המחירים בעשור האחרון. אזורים בהם מקודמות תוכניות מתאר העתידות לתמוך במגמות עליית מחירים מקומיות. אזורים בהם ניתן לרכוש דירה להשקעה במחיר שפוי, להשכיר אותה למשך מספר שנים ואז למכור אותה ברווח נאה.

נכון – כך גם אתם תיקראו משקיעים. בעיני כחלון אתם בזויים. לקחתם הכל ולא השארתם לאחרים! אל תתנו למשנתו של כחלון, שאיננה תואמת לחלוטין תפישות עולם כלכליות מתקדמות, לבלבל אתכם. כחלון לא ידאג לפנסיה שלכם. דאגו אתם לעתידכם הכלכלי בעצמכם!

קבלנים – קבלנים עומדים היום במצב מאד מלחיץ. מצד אחד – קרקעות חדשות לא משווקות כלל. קבלנים רבים מוצאים את עצמם עם ציוד וכח אדם פנוי לתחילת פרויקטים, אולם ללא היצע קרקעות לבנייה. מצד שני – הקרקעות שכן משווקות (במחיר למשתכן בלבד), מאלצות קבלנים רבים "להתכופף" להצעות בהן רמת הרווחיות שלהם אינה הולמת את מרכיבי הסיכון בפרויקטי בנייה.

קבלנים רבים נאלצים לגשת למכרזי קרקעות עבור מחיר למשתכן, פשוט מכיוון שאין להם ברירה אחרת.

חלקם, ימשיכו בתהליך, יקבלו היתרי בנייה ויסיימו פרויקטים, תקוותי שבהצלחה, גם עבור הדיירים.

חלקם, לצערי, יגיעו למצב בו הם כלל לא מקבלים היתרי בנייה, וגרוע מכך, חלקם אף יפשוט רגל בתהליכי בנייה גבוליים. ומה קורה כאשר ענף הבנייה חוטף מכה וחלק מהקבלנים פושטים רגל? נכון, מחירי הדירות עולים.

 

ועוד מילה על משקיעים –

שכן מיהו משקיע?

לדידו של כחלון – משקיע הוא מי שברשותו דירה אחת והוא רוצה עוד דירה. חזיר!

לדידי – משקיע הינו אדם נבון, המחליט להשקיע סכום מסויים של כסף, כדי להיכנס לעיסקת רכישה של נכס, כך שמצבו הכלכלי ישתפר. אני מברך משקיעים, ומעודד אנשים רבים להפוך למשקיעים בעצמם, גם במסגרת המחיר למשתכן. איזה מוזר, אני גם מכיר משקיעים רבים שאין ברשותם דירה למגורים כלל וכלל! אכן, תפישת עולם שונה מזו של כחלון. 2017 אמרנו, כן?

כך יוצא שבאופן אירוני – כחלון מגדיל את קהל המשקיעים בעצמו, אבל הוא מאושר, שכן יש להם רק דירה אחת.

 

לסיכום – תוכנית המחיר למשתכן, מיטיבה עם פלח שוק מצומצם באוכלוסיה, אך פוגעת בשאר (בעצם ברוב). אני מאחל לכל מי שזוכה בהגרלת המחיר למשתכן, שהפרויקט בו זכה אכן יעבור את שלבי התכנון וקבלת היתרי בנייה ואכן, יקבל את דירתו, גם עם עוד מספר שנים.

אולם לצערי, רוב האוכלוסיה בישראל – משפרי הדיור – ניזוקים. במקום להוות כלי אחד מתוך סל שלם של פתרונות, במקום לבוא כחלק מתוכנית אסטרטגית כוללת, עומדת לה תוכנית הדגל של כחלון כתוכנית יתומה, לא מספיקה ומזיקה לרוב האוכלוסייה.

ומה אני ממליץ בכל זאת למי שברשותו הון עצמי?

אני בפירוש ממליץ לו לחפש השקעה נכונה וחכמה שתתאים למידותיו. בחירת אזור נכון לנכס מניב בעלות סבירה, הינה הדרך הנכונה לכך שהכסף הזה יעבוד עבורכם.