הזדמנויות נדל"ן בברצלונה – עדכון רבעוני, אפריל 2017

החל מתחילת 2015, החלו מחירי הנכסים בברצלונה לעלות, יחד עם השיפור במדדים הכלכליים ויחד עם הצעדים למשיכת משקיעים בהם נקטה ממשלת ספרד. עליות מחירים אלו, החלו בשכונות המהוות את ליבת העיר, אך בחודשים האחרונים, התפשטה מגמת עליית המחירים לשכונות ההיקפיות.

מחירים מאד אטרקטיביים לרכישה, לצד דרישה גבוהה לשכירות מצד מקומיים, ויחד עם תנופת יזמות והתחדשות עירונית מצד יזמי נדל"ן, הופכים את ההשקעה בדירה בברצלונה, בשכונות ובעיירות הממוקמות במרחק של כ 10 דקות מלב העיר – ליעד החם ביותר להשקעות נדל"ן.

עליות המחירים בברצלונה בשנה האחרונה

אם נסתכל על ממוצע המחירים בברצלונה כולה, נבחין בשני נתונים מעניינים:

האחד: ב – 12 החודשים האחרונים בלבד, נרשמו עליות מחירים ממוצעות של 17% בעיר. בנוסף, ניתן לראות שהמחיר הממוצע למ"ר בברצלונה מגיע בערך ל 4100 יורו למ"ר. בשכונות היקרות של מרכז העיר, האמירו המחירים ל 5000 יורו למ"ר ואף למעלה מכך.

איור 1: עליית המחירים בברצלונה מרץ 2016 – מרץ 2017

השני: המחירים במרכז העיר מציגים צמצום מהותי של צניחת המחירים שאחרי משבר 2008. ניתן לומר שבמרכז העיר, המחירים עלו כבר במידה ניכרת והם מתקרבים לרמות המחירים ערב המשבר.

יש לציין שהנתונים כאן מתייחסים למחירים ממוצעים. בשל תנופת הבנייה וההתחדשות העירונית בלב העיר, דירות יוקרה בבניינים משופצים נמכרות במחירים גבוהים הרבה יותר.

תופעת הטבעות – שינויי מחירים בטבעת 2 מתרחשת עכשיו

לצד העלייה המסחררת במחירי לב העיר, ניתן לשים לב לתופעה מעניינת, החוזרת על עצמה בכל אזור בו מתרחשת התאושות שאחרי משבר.

השכונות ההיקפיות, נמצאות בהמתנה ובציפייה דרוכה. חגיגת עליות המחירים לא יוצאת מלב העיר בשנה הראשונה להתאוששות. אולם, בשעה שעליות המחירים במרכז מתבררות כמגמה ברורה – השכונות ההיקפיות מצמצמות פערים במהירות.

התופעה המתוארת איננה תמוהה כלל ועיקר, והיא למעשה נדחפת ע"י שתי אוכלוסיות: (1) רוכשי דירות מקומיים ו (2) יזמים וקבלנים.

מעגל משפרי הדיור, בעלי משפחות הרוכשים דירה ראשונה ומשקיעים מקומיים, מתרחב הודות לשיפור הכלכלי החל במדינה. במקביל – הבנקים החלו לשחרר את הרסן והם מעניקים כיום אשראי (משכנתא) לאוכלוסיה זו בהיקפים נרחבים ובתנאים נוחים במיוחד. אולם, קפיצת המחירים במרכז העיר לא מאפשרת להם לממש את החלום. במקום לרכוש דירה ב 200-300 אלף יורו בלב העיר, הם ירכשו דירה גדולה יותר במרחק נסיעה קצר ממרכז העיר, ובקירבה לתחנת מטרו.

איור 2: תופעת הטבעות: התפשטות עליות המחירים החוצה מהמרכז

דירה כזו, תעלה להם כ 150 אלף יורו בטבעת הראשונה (כ 5-7 דקות במטרו ממרכז העיר) וכ – 100 אלף יורו בטבעת השנייה (כ 10 דקות במטרו ממרכז העיר). זהו פער מחירים בלתי נתפש, והוא לא ישאר כזה זמן רב.

האוכלוסיה השנייה היא יזמים וקבלנים: אלו, עקבו מקרוב אחרי עליות המחירים במרכז העיר, וחלקם אף נהנו מפרויקטי השבחה שם. המניע העיקרי שלהם הוא הזדמנויות לרווח יזמי. יזמים וקבלנים פועלים במרץ בחודשים אלו, בעיר L’Hospitalet De Llobregat, למשל. באזור זה – עליית המחירים החלה רק באמצע 2016, ורמות המחירים עדיין מהוות הזדמנות נפלאה. מבט בגרף המחירים בעשור האחרון לא מותיר ספק – מחירי הנכסים כיום (2100 יורו למ"ר) נמוכים בלמעלה מ 50% ממחירם ערב המשבר הכלכלי של 2008 (4400 יורו למ"ר).

פערי המחירים

איור 3: פער המחירים יחסית למחירי השיא ב 2007

יזמים וקבלנים רוכשים כיום בניינים להשבחה ומגרשים לבנייה ובכך מוסיפים "דלק" למגמת עליית המחירים הצפוייה באזורים אלו ב 3 השנים הקרובות. עליית המחירים בעיר זו כבר החלה, כפי שניתן לראות מהגרף הבא:

דירה להשקעה ליד ברצלונה

איור 4: עליית המחירים בשנה האחרונה ב L'Hospitalet

לצד העליית במחירי הדירות, עלו גם מחירי השכירות. דירת 3 חדרים במקום טוב בעיר L’Hospitalet De Llobregat תושכר בכ 650-700 יורו לחודש.

 

לסיכום – אז מה אנחנו ממליצים?

כפי שניתן לראות מסקירה זו, שוק הנדל"ן בברצלונה יצא ממשבר עמוק, עבר דרך תקופת התייצבות והוא כרגע ממשיך במגמת עלייה. רמות המחירים במרכז העיר רשמו כבר עלייה חדה. השכונות המקיפות את לב העיר מהוות את הזדמנות הנדל"ן הבאה. דירה להשקעה בשכונה כזו תעלה כ 100 אלף יורו ואף למטה מכך. דירה כזו, במיקום נכון, תושכר בכ 600-700 יורו לחודש ותימכר ברווח הון של עשרות אחוזים תוך 2-4 שנים.

והדובדבן הנוסף: גם הממשלה וגם הבנקים, מעודדים משקיעים זרים. הבנקים מעניקים כיום משכנתאות למשקיעים זרים בריביות אטרקטיביות יותר מבנקי המשכנתאות בישראל.

בברצלונה פועלים מספר יזמים ישראליים, בהם גם החתום מטה, העוסקים בהנגשת השקעות נדל"ן למשקיעים זרים. המלצתי היא – לפנות לאחד מיזמים אלו, לצורך ליווי לרכישת דירה להשקעה. הליווי צריך לכלול לימוד פרופיל ההשקעה, איתור נכסים מתאימים, ליווי בתהליכי בדיקות הנאותות (משפטיות והנדסיות) של הדירה/דירות המיועדות לרכישה, ליווי משפטי מלא עד לרישום מלא בטאבו, ליווי בהליכי פתיחת חשבון בנק וליווי בלקיחת משכנתא, הכנת הדירה לשכירות, איכלוס בשוכרים אמינים, טיפול שוטף לכל תקופת השכירות וכן ליווי בהליך מכירת הנכס, לכשתבוא ההזדמנות לכך.

 

על הכותב:

יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל ובעלים של UrbaniPro, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל ובברצלונה. בנוסף, יאיר מרצה ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.