2008 – איך פספסתי….

"אם הייתי רוכש דירה (או שתיים..) בישראל ב 2008, הייתי היום מסודר"

משפט מוכר נכון?

כל מי שרכש נכס בישראל בעשור האחרון, כמעט לא משנה היכן – קיבל תמורה מאד גבוהה להשקעה שלו. האם ידענו את זה מבעוד מועד? חלק יגידו שכן. לדעתי, לא ידענו לומר ב 2008 שהמחירים יעלו עד כדי כך, אבל התמריץ להשקעה בנדל"ן היה קיים:

תשואות גבוהות מ 5%, ריבית נמוכה, מס רכישה "סביר" (זה עוד היה לפני שמס הרכישה הגיע ל 8%) – כל אלו דחפו המוני משקיעים לרכישת דירות בישראל, וכמעט כל מי שעשה את זה – אכן הרוויח. גם תשואה טובה, גם מימון זול וגם – כפי שמראה התרשים למעלה – עליית שווי ברמות שלא ציפינו להן.

 

2012 – ושוב פספסתי…?

"אם הייתי רוכש נכס בארה"ב (או יותר…) ב 2012 – הייתי היום מסודר…"

גם המשפט הזה מוכר, נכון?

בשנת 2008 נקלעה ארה"ב למשבר הסב-פריים, שגרר את אחת מירידות המחירים הגדולות ביותר בשוק הנדל"ן העולמי בשנים האחרונות.

משבר הסב-פריים ואופיו המיוחד – הביא למצב ייחודי בו מחירי הנכסים ירדו בחדות, אבל מחירי השכירויות ירדו בשיעורים נמוכים הרבה יותר. תופעה ייחודית זו משכה משקיעים רבים, ביניהם ישראלים, שביצעו רכישות רבות של נכסי נדל"ן מניבים זולים ברחבי ארה"ב במשך מספר שנים.

המשקיעים שנכנסו לארה"ב בשנים 2011-2014, יכלו לרכוש נכסים במחירים מגוחכים ובנוסף – ראו תשואה שוטפת דו –ספרתית על ההשקעה.

ואם זה לא מספיק – תוך כ 3-5 שנים (תלוי באזור) עלו מחירי הנכסים בעשרות אחוזים.
התרשים הבא מציג את ממוצע מחירי הבתים בארה"ב בשנים 2008 – 2018. בחלק מהאזורים – הכפילו משקיעים את שווי השקעתם, ובחלק אף שילשו – כל זה מתוך הבנת ההזדמנות המיוחדת שהיתה קיימת בארה"ב מספר שנים אחרי תחילתו של משבר הסב-פריים.

כיום, לאחר עליית מחיר של עשרות אחוזים בארה"ב, לא ניתן למצוא את אותן תשואות דו ספרתיות הזויות שמצאנו אז, בשנים 2012-2014, אולם – יזמים רבים החליפו את המוצר והם מציעים כיום הצטרפות לפרויקטיי השבחה, חלקם רווחיים מאד.

 

החדשות הטובות –  כמעט בכל רגע נתון, קיימות כלכלות אחרות בהן קיימת הזדמנות יוצאת דופן לרכישת נכסים. הזדמנות כזו שבסיכוי גבוה – תייצר עליית ערך בשווי הנכסים בשיעורים של עשרות רבות של אחוזים.

משקיעים ישראלים רבים צובאים היום על הזדמנויות בארצות כמו: אנגליה, יוון, פורטוגל, ספרד, גרמניה, אוקראינה ועוד…

למה? משום שאנחנו מאמינים (כל אחד ושיקוליו הוא) – שמצאנו הזדמנות טובה. חלון הזדמנויות יוצאו דופן. הזדמנות שעשוייה לשחזר את ההשקעות המוצלחות בארה"ב לפני מספר שנים.

2018 – אז איך מזהים את ההזדמנות הבאה?

אני בחרתי בספרד!

אסביר למה בחרתי בספרד, כך אצליח להעביר הכי טוב את דרך ההסתכלות שלי. זה לא רק מבט במגמות המחירים ב 10 השנים האחרונות, אבל בהחלט יש לזה מקום מאד חשוב.

כן, אני מחפש משברים. ואני מחפש התאוששות אחרי משברים. הנה הממצאים אותם סימנתי לעצמי עת למדתי את שוק הנדל"ן הספרדי, שלב אחרי שלב:

שלב 1: 2008 – המשבר בספרד

ספרד נקלעה למשבר דומה בשנת 2008. גם בספרד המשבר החל כתוצאה מחסר רגולציה ומתן אשראי מוגזם ובלתי מבוקר לרוכשי דירות. המשבר הכלכלי אליו נכנסה ספרד היה עמוק ורחב. הוא פגע בכל המדינה והביא ל"פשיטת רגל" עיסקית. במהלך המשבר – צנחו מחירי הנכסים בספרד בעשרות אחוזים. זוהי נקודת ההתחלה. הסיבה שמלכתחילה יצרה את ההזדמנות שעוד תגיע.

שלב 2: הצעדים ליציאה מהמשבר בספרד

ממשלת ספרד קיבלה בידיים פתוחות את הסיוע הנדיב של גוש היורו, והיתה נכונה לאמץ את כל דרישות הגוש לתקופת צנע והתייעלות. עלייה בפיקוח ובגביית מיסים, מלחמה ממשלתית בפיריון העבודה הנמוך, יצירת מקומות עבודה ותמריצים גבוהים למשיכת הון זר היו חלק קטן מהצעדים אותם נקטה הממשלה הספרדית. המשבר היכה בספרד במשך מספר שנים, אך בשנת 2014 – נראו הניצנים הראשונים ליציאה מהמשבר הכלכלי הגדול. הסימנים האלו החלו בברצלונה, בירת קטלוניה – המחוז העשיר במדינה. ניצני ההתאוששות נראו במספר גדול של מדדים כלכליים: מדדי צמיחה ותוצר לנפש, ירידה באבטלה, עלייה בצריכה הפרטית, עלייה בשכר הממוצע ועוד. ובערך בשנת 2014 – מתחילים לראות גם את התנפלות המשקיעים הזרים על מרכז ברצלונה.

כניסתם של משקיעים בינלאומיים גדולים לעסקאות נדל"ן בספרד, סימנה את מחירי המינימום, מהם החלה עלייה מתונה אך הדרגתית במחירי הנכסים. לפי חברת הייעוץ הבינ"ל CBRE, עסקאות נדל"ן בהיקף כולל של 5 מיליארד יורו בוצעו בספרד  בשנת 2015, יותר מפי שניים מהשנה הקודמת, אך עדיין נמוך משמעותית מסך עסקאות הנדל"ן ביבשת (כ 166 מיליאר יורו).

החל מ 2016 פועלות בספרד קרנות ענק (socimi) המבצעות רכישות נכסי נדל"ן במאות מליוני יורו בשנה.

ספרד מעניקה מספר תמריצים למשקיעי נדל"ן, וביניהם:

  • חברה המוקמת לצורך פעולות השבחת נדל"ן מקבלת הנחה של 70% במס הרכישה, ותשלם מס חברות של 15% במקום 25% במשך שנתיים.
  • חברה המחזיקה ב 8 נכסים מושכרים, זוכה להנחה של 85% בתשלום המס בגין שכירות.
  • Golden Visa: זרים המשקיעים מעל €500,000 במדינה (השקעת נדל"ן) – זוכים לאזרחות ספרדית.

 

שלב 3: צמיחה כלכלית בספרד
החל משנת 2014 ועד היום – נמצאת ספרד בראש רשימת המדינות עם הצמיחה הכלכלית הגבוהה ביותר. לאחר שנת המפנה (2014) – המשיכה ספרד בצמיחה בריאה ויציבה ב 2015 ו 2016 ספרד הובילה ברציפות את טבלת המדינות המפותחות. גם תחזית ל 4 השנים הקרובות מעמידה את ספרד בין הרשימות המובילות עם תחזית צמיחה גבוהה.

שלב 4: תעסוקה ואבטלה בספרד

משבר 2018 הביא את ספרד לרמת אבטלה שלא נראתה. עם אבטלה ממוצעת של 26%, יצאה ספרד למלחמה בנתוני התעסוקה והביאה לשיפור מדהים. ספרד מייצרת כיום 500,000 משרות חדשות בשנה (!), הפכה ליצרנית הרכב השנייה בגודלה באירופה, הקימה ועודדה זירת השקעות בחברות טכנולוגיות (בעיקר במדריד ובברצלונה). גם כיום רמת האבטלה בספרד עדיין גבוהה – אך היא יורדת ברציפות מזה 4 שנים. אבטלה במגמת ירידה, יחד עם שאר המדדים הכלכליים, אומרת בעצם שלא כל האוכלוסיה חזרה להשתתף בשוק הדיור (שכירות ורכישה) וזה רק מחזק את התחזית שעליות המחירים בספרד עוד לפנינו.

שלב 5: מחירי השכירות בספרד

בשנת 2015, לראשונה לאחר 8 שנות ירידה רצופות בשכר הדירה בהן ירדו מחירי השכירות ב 31%,  החלה עלייה במחירי השכירות. בשנת 2015 עלו מחירי השכירות בספרד בשיעור ממוצע של 3.6% לפי Fotocasa. עליית שיעור שכר הדירה הקיפה את רוב אזורי המגורים במדינה. בברצלונה, הגיעו דמי השכירות הממוצעים בשנת 2015 לכ €13.3 למ"ר לחודש והם עומדים כיום (2018) ברמה של כ €15 למ"ר.

שלב 6: מימון ושיעורי רבית

בשנת 2016 חזרו הבנקים להעניק משכנתאות למקומיים. אך הדובדבן האמיתי הוא: הבנקים בספרד מוכנים להעניק משכנתא גם למשקיעי נדל"ן זרים. על פי רוב, אחוז המימוון יהיה עד 50% משווי הנכס, בריביות הנעות בין 2% ל 3% (תלוי בנתוני המשקיע וכן במסלול ההלוואה).

הלוואה בריבית נמוכה משפרת באופן דרמטי גם את התשואה השוטפת וגם את התשואה להון, בעת מכירת הנכס.

 

שלב 7 ואחרון – רמות ומגמות מחירים 

לאחר הבנת הסיבות למשבר וסימני היציאה מהמשבר, נשאלת השאלה – אז מהם מחירי הנכסים כיום? מהם מחירי הנכסים ב 10 השנים האחרונות? האם הסימנים המקרו כלכליים (משבר – צניחה – התאוששות – עלייה) – באים לידי ביטוי גם בגרף שינוי המחירים במשך 10 שנים? האם נוכל כל ההסבר שלעיל והתבוננות בגרף המחירים אפשר להבין שיש כאן הזדמנות?

התמונה לעיל ברורה, וכל מילה נוספת – גורעת….

 

סיכום

האם פספסת את הרכבת?
אני מאמין שאין דבר כזה. אם פספסת רכבת אחת – יש אחריה אחת נוספת. ובתחנה אחרת נמצאות עוד רכבות.

ההשוואה המתבקשת  בין ישראל לספרד (שהייתי חייב להביא שוב, תרשים מול תרשים) – מבהירה היטב את התמונה.

נכון – אם היינו רוכשים בישראל עוד נכסים ב 2008 – מצבנו היה מצויין.

אבל היום, בשנת 2018 – קיימות מספר הזדמנויות מצויינות לרכישה.

מה צריך לעשות כדי לזהות אותן? לצאת מאזור הנוחות!

צריך ללמוד, להתעניין, לנתח, לזהות, ואז לפעול!

 

במקום:  לחכות ולחכות להזדמנות ואז לרכוש,

ממליץ לפעול: למצוא את ההזדמנות, לרכוש ואז לחכות

 

על הכותב:

יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל משותף של UrbaniPro (www.urbanipro.co.il),חברה ליזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל, ספרד וארה"ב. בנוסף, מרצה ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.