"על תשואה ורגישות" – מהי תשואה, כיצד מחשבים אותה וכיצד מימון משפיע על תשואה

אחד ממדדי ההשקעה החשובים ביותר בנדל"ן מניב הינו תשואה. כבכל אפיק השקעה, ההגדרה הפשוטה ביותר של תשואה היא: "הרווח השנתי שנוצר מהשקעה, באחוזים".

בהשקעות נדל"ן מניב חשוב לנו לדעת מהי התשואה המתקבלת, הן כדי להשוות בין נכסים שונים והן כדי לבחון את כדאיות ההשקעה יחסית לאפיקי השקעה אחרים.

החישוב הינו פשוט: הרווח הכספי שנוצר חלקי הסכום שהושקע. כך, אם השקענו (בשוק ההון למשל) סכום של 100,000 ש"ח בתחילת השנה, ובסוף השנה שווי ההשקעה הינו 102,600 ש"ח, הרי שהתשואה (הנומינלית) שהשגנו על ההשקעה הינה 2.6% (רווח של 2,600 ש"ח על השקעה של 100,000 ש"ח).

חישוב התשואה הזה הינו מאד פשטני ולא לוקח בחשבון את השינויים האינפלציוניים, אולם אנחנו נתרכז בחישובי תשואה הקשורים להשקעת נדל"ן מניב.

נגדיר לכן מונח ראשוני בנדל"ן מניב:

תשואה תפעולית הינה הרווח שנוצר מהשקעת הנדל"ן בשנה (דהיינו דמי השכירות בניכוי הוצאות), חלקי סך ההשקעה שהושקעה בנכס.

מכיוון שבמהלך חיי הנכס נדרש בעל הנכס להוצאות יוצאות דופן (תשלומי אחזקה, עלות החלפת דייר, אי תפוסה וכולי), משקיעים רבים נוטים לחשב תשואה על בסיס 11 חודשי שכירות (במקום 12).

ניקח דוגמא שתשמש אותנו במשך כל המאמר:

דירה להשקעה נרכשה במחיר של 740,000 ש"ח. סך העלויות הנילוות ברכישת הדירה (דמי תיווך, שכ"ט לעורך דין, מס רכישה, שמאי וכו) עמד על 80,000 ש"ח, כך שסך עלות הדירה הינו 820,000 ש"ח.

שכר הדירה החודשי המשולם לבעל הדירה, בניכוי הוצאות שוטפות (ביטוח חיים וביטוח מבנה) הינו 3,100 ש"ח.

מכאן שהתשואה התפעולית בהשקעה זו הינה: (3,100*11)/820,000 = 4.15%

האם תשואה של 4.15% הינה תשואה אטרקטיבית?

בישראל של 2016 (לאחר עשור של עלייה במחירי הדירות), בנכסים מניבים סולידיים התשובה לכך היא בהחלט כן. משקיע שירכוש דירה במרכז הארץ, יצפה לתשואה של 2.5%-3%. בפריפריה הקרובה התשואה תעלה מעט ובפריפריה הרחוקה תעמוד על כ 4% ואף למעלה מזה.

גם ההשוואה למוצרי השקעה אחרים מראים שתשואה של 4% הינה אטרטקטיבית, במיוחד בתקופה בה הריבית הבנקאית קרובה ל 0%.

התשואה שחישבנו כאן לא מביאה בחשבון עלייה (או ירידה) עתידית במחיר הנכס וטוב שכך. בחישוב תשואה של נכס מניב, אנחנו מעדיפים לדעת את המצב לאשורו ולא להתבסס על תחזיות עתידיות.

ומה אם אנחנו רוכשים את הנכס בסיוע מימון (כלומר נוטלים משכנתא למימון חלק מהרכישה)?

האם התשואה גבוהה או נמוכה יותר?

אי אפשר להמעיט בחשיבות השאלה הזו, שכן התשובה מגלמת בתוכה את הכדאיות האמיתית בסוג השקעה מעין זה.

נמשיך אם כן בדוגמא שלנו:

כזכור, רכשנו דירה בשווי 740,000 ש"ח, אך בתוספת עלויות נלוות סך העלות הינה 820,000 ש"ח.

לצורך רכישת הדירה, לקחנו משכנתא בגובה 370,000 ש"ח (המהווים 50% מעלות הדירה) ונדרשנו להון עצמי של 450,000. הריבית השנתית בהלוואה עומדת על 3.6%.

הנתון שמעניין אותנו כעת הינו – מהי התשואה המתקבלת יחסית להון העצמי שאנחנו השקענו, וזוהי התשואה האפקטיבית.

תשואה אפקטיבית מוגדרת כרווח שנוצר מהשקעת הנדל"ן בשנה (דהיינו דמי השכירות בניכוי הוצאות וניכוי תשלומי ריבית), חלקי סך ההון העצמי שהושקע בנכס.

תשלום הריבית השנתית הינו: 3.5%*370,000 = 12,950.

התשואה האפקטיבית היא: (3100*11 – 12,950)/450,000 = 4.7%

התשואה האפקטיבית על ההון העצמי גבוהה יותר מהתשואה התפעולית של ההשקעה, וזאת משום שהצלחנו לממן חלק מהרכישה בהלוואה שהיא זולה יותר מהתשואה התפעולית של הנכס.

כאן בעצם טמון היתרון הגדול בהשקעות נדל"ן. מימון חכם להשקעת נדל"ן מעניק שני יתרונות עיקריים למשקיע:

  1. מגדיל את התשואה (כלומר הרווח) על ההשקעה
  2. מותיר בידי המשקיע הון פנוי לביצוע השקעה נוספת

 

כיצד התשואה מחושבת ומה קורה לה בפועל בהשקעות נדל"ן בחו"ל (בעיקר בארה"ב)? מהי תשואה מועדפת לעומת תשואה מובטחת?

על כך במאמר נפרד.