השקעה בחו"ל – לבד או עם קבוצה?

יאיר טל
תאריך:

החלטנו שאנחנו מוכנים לקפווץ למים ולהשקיע בחו"ל. אין ספק, השקעה בחו"ל היא יציאה מאזור הנוחות, התפתחות אישית וכלכלית, הסיבות להשקעה בחו"ל מגוונות. מרבית הישראלים שמשקיעים בחו"ל שלא באמצעות שוק ההון, בוחרים בהשקעות נדל"ן. 

היתרון הבולט של השקעה בחו"ל היא סכומי הכניסה. הם שפויים יותר, התשואות גבוהות יותר, לעיתים פוטנציאל עליית הערך ברור יותר. אבל לזה מתלוות גם מורכבויות ואפילו סיכונים (זה רחוק, איך שולטים בזה, איך ניתן לסמוך, מי מגדר את שער המטבע וכולי).

תוכן עניינים

895040891535635

אני אוהב להתחיל את המסע בהחלטה מאד עקרונית שחותכת את מרחב אפשרויות ההשקעה בחו"ל לשניים:

האם להשקיע באופן עצמאי (עם עזרה וליווי, או לבד לחלוטין) – או האם להצטרף להשקעה קבוצתית?

מאחר ואני מייעץ להרבה מאד אנשים בנוגע להשקעות בחו"ל – אני תמיד מתחיל בשאלה הזו. בעצם – אני ממליץ לא לבחון שום הצעה לפני שמגיעים בנושא הזה להבנה והחלטה.

הסבר קצר – כיצד מבצעים השקעה בחו"ל? מסלול עצמאי מול קבוצתי

השקעה עצמאית בחו"ל – כשמה, מתבצעת על ידי המשקיע באופן ישיר. המשקיע רוכש את הנכס, והוא נרשם על שמו במאגר הנכסים המקומי. בנוסף – המשקיע מקבל את ההחלטות המהותיות במהלך חיי ההשקעה, ובמיוחד את  ההחלטה – מתי למכור את הנכס. השקעה עצמאית דורשת יותר התעסקות מצד המשקיע. גם השקעה שביצענו בליווי ועזרה של איש מקצוע (מלווה משקיעים) – זוהי השקעה עצמאית, היות והנכס נרשם על שמנו בטאבו ואנחנו מקבלים את ההחלטות לאורך חיי ההשקעה. השקעה קבוצתית – הינה התארגנות של מספר משקיעים, בדרך כלל בהובלת יזם נדל"ן חו"ל מוביל. היזם אמור להיות בעל יכולות מקצועיות מוכחת לאתר ולנהל את ההשקעה בגיאוגרפיה הספציפית. על פי רוב – המשקיעים יתאגדו תחת יישות משפטית (חברה, שותפות וכו) – אליה הם יזרימו את ההון העצמי והיא זו שתהיה בעלת הנכס. במידה והיזם מגייס הון (הלוואה) מגורם פיננסי (בנק או אחר) ובמידה ותנאי ההלוואה הינם נכונים – סביר להניח שההשקעה הופכת יותר אטרקטיבית עבור המשקיעים. ההלוואה מאפשרת לקבוצה וליזם להשתמש בכסף של הבנק או הגוף המממן, כדי להגדיל את פוטנציאל התשואה.

מאפיינים עיקריים לכל אחת משיטות ההשקעה בחו"ל

זמן עיסוק: בהשקעה עצמאית בחו"ל, יש בהחלט להשקיע יותר זמן מאשר בהשקעה קבוצתית. ניתן לכנות השקעה קבוצתית גם השקעה פסיבית (כאשר השקעה עצמאית היא ללא ספק אקטיבית). זכרו כי אתם היזמים של העסקה ולכן תידרשו להקדיש זמן נוסף במהלך הדרך לפיקוח על ההשקעה ובמקרים רבים גם להזמין בעצמכם אנשי מקצוע, לדאוג לתחלופה של שוכרים, להתנהל מול חברת הניהול ועוד. סכומי ההשקעה: על פי רוב, סף הכניסה ליסקאות קבוצתיות הינו נמוך יחסית (קיימות השקעות קבוצתיות החל מ מספר נמוך של עשרות אלפי דולרים). בהשקעות עצמאיות, בדרך כלל, סכום ההשקעה הינו גבוה יותר (למעט מיקרים יוצאי דופן). מימון: ברוב מדינות העולם, בנקים לא יעניקו הלוואת דיור (משכנתא) לתושב זר (יש מספר יוצאי דופן). בהשקעה קבוצתית – אנחנו נרצה לראות את היזם משיג מימון מקומי בשל 2 סיבות: 1) מימון כזה משפר את תוצאות העיסקה. 2) מימון כזה אומר שעוד גוף בדק את היזם ואת העיסקה. קבלת החלטות: כפי שהוסבר, בהשקעה עצמאית – בהחלט. בהשקעה קבוצתית – בדרך כלל ההחלטה היחידה היא האם להצטרף. לאחר מכן – כל עוד ההשקעה מתנהלת על פי המתווה – היזם מקבל החלטות.

מעוניינים לשמוע על הזדמנויות השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי:

סטיגמות על השקעה בחו"ל – נכון או לא נכון?

סטיגמה: בהשקעה עצמאית נרוויח יותר כי כל הרווח מגיע אלינו תשובה: ממש לא מדויק וככל הנראה – הפוך. בהשקעות קבוצתיות, סיכויי הרווח גבוהים יותר, עקב ניהול מקצועי, יכולת איתור הזדמנויות, מימון מבנק מקומי וכניסה לעיסקאות גדולות. סטיגמה: אני מעדיף להתחיל בהשקעה קבוצתית, ללמוד מהמומחים ואז להמשיך לבד. תשובה: על פי רוב – לא נכון. ברוב ההשקעות הקבוצתיות, היזם – מקבל את ההחלטות. יש אמנם שקיפות נתונים (אצל יזמים טובים), אבל אין באמת מערכת קבלת החלטות ובטח לא חניכה ולימוד. היזם הוא זה שמקבל את ההחלטות בחדר סגור, הוא אינו מנחה או מלמד את המשקיעים בקבוצה, כיצד ההחלטות הן מתקבלות. סטיגמה: מכיוון שאני לא סומך על אף אחד אלא רק על עצמי – אני אשקיע רק באופן עצמאי תשובה: עקרונית, אדם שלא מסוגל לסמול על אף אחד אחר, אמליץ לו – לא להשקיע בחו"ל כלל, מכיוון שגם בהשקעה עצמאית – אנחנו צריכים להיעזר כל הזמן באנשים מעבר לים. סטיגמה: אני לא יודע אנגלית, לכן השקעה עצמאית לא כל כך מתאימה לי. אלך על קבוצתית. תשובה: נכון למדי. מאד קשה לנהל השקעה עצמאית בחו"ל ללא שליטה בסיסית באנגלית, לכל הפחות. בהשקעה קבוצתית – בהנחה והיזם הינו ישראלי, והוא מספק חומרים בעיברית – הדבר אפשרי. סטיגמה: השקעה קבוצתית בחו"ל היא הרבה יותר מסוכנת. תשובה: רמת הסיכון של השקעה נמדדת על פי המאפיינים שלה ולא בשל העובדה שהיא עצמאית או קבוצתית. נכון הדבר שהשקעות השבחה בחו"ל הן באופן עקרוני – יותר מסוכנות מהשקעות מניבות בחו"ל. נכון גם שיש הרבה יותר השקעות השבחה קבוצתיות מאשר השקעות השבחה עצמאיות  מעבר לים, לפיכך – ניתן להבין מדוע האמירה הזו יכולה להישמע. אבל – במידה ואנחנו בוחנים את אותו סוג של השקעה (למשל – נדלן מניב): השקעה קבוצתית לא תהיה מסוכנת יותר, כל עוד האנשים המלווים אותנו (מלווה משקיעים, יזם וכו) – הם מקצועיים ואמינים.

אז מה מתאים לי להשקעה הבאה שלי בחו"ל?

ברור שאין כאן תשובה אחידה וזה אישי לחלוטין. הנה כמה הנחיות שניתן ללכת על פיהן מגוף המאמר: האם יש לך פחות זמן או רצון להתעסק עם השקעה בחו"ל? – לך על השקעה קבוצתית בחו"ל, כך תוכל ליהנות מהיתרונות של ניהול מקצועי, ללא תלות בזמן הפנוי שלך. האם יש לכם ניסיון אישי בניהול מלא של השקעה בחו"ל? אם התשובה לשאלה הזו היא לא, אין זה אומר שלא תוכלו לבצע פרויקט עצמאי, אבל תדרשו בליווי צמוד של מי שכבר הצליחו ובאופן אישי. חשובה לך העצמאות בקבלת החלטות בעת השקעה בחו"ל? – השקעה עצמאית היא בשבילך. האם אתם רוצה ללמוד מהתהליך? – מתאימה לכם השקעה עצמאית בחו"ל ולא באמצעות קבוצה. כשאתם משקיעים עצמאית, אתם אלה שנתקלים בכל האתגרים ועליכם מוטלת קבלת ההחלטות, לטוב ולרע. במידה וסכום הכניסה שלך להשקעה בחו"ל נמוך ואתה רוצה ליהנות מיתרונות המינוף – כנראה שהשקעה קבוצתית תתאים לך יותר. בהשקעה קבוצתית בדרך כלל מדובר בפרויקט מולטי פמילי או פרויקט יזמי המאוגד באמצעות חברה או LP.

מעוניינים לשמוע על הזדמנויות השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי:

אולי יעניין אותך גם..

מעוניינים לקבל תכנים בנושא השקעות נדל"ן לתיבת המייל?
הירשמו לניוזלטר שלנו: