התקופה מאתגרת, האינפלציה לא יורדת על אף מאמצי הבנקים העולמיים, הריבית גבוהה ומייקרת את הלוואות יזמי הנדל"ן. משקיעי הנדל"ן אף הם, שנהגו להשתמש בחוב זול למימון השקעות שוקלים פעמיים כל הלוואה ולכן גם כל השקעה. יש סימנים ברורים להאטה ואולי אפילו לירידות מחירים. האם יש במה להשקיע עכשיו? האם אפשר למצוא השקעות אחראיות ב-2023? כשמדברים על הזדמנויות נדל"ן בשנת 2023, חשוב להבין שמדובר בהערכות, איננו נביאים ואין לנו כדור בדולח שיודע לנבא מה יקרה. אנחנו רק יכולים להגיד שאם הולכים על פי מתודולוגיה אחראית, אפשר להשיג תשואות יפות מאד גם בשנת 2023 ואפילו כמה שנים לאחריה, גם במצב שבו הריבית תישאר גבוהה.

הריבית הגבוהה דורשת: שינוי חשיבה בהשקעות נדל"ן

הרי כולנו התרגלנו, גם בישראל וגם בארה"ב להרבה מאד שנים של עליות מחירים, שכמעט שום אירוע חיצוני לא הפריע להן (לעליות). מאז המשבר הפיננסי ב 2008, הריבית ירדה כמעט לאפס לתקופה של 14 שנה.  אנחנו מסבירים שלא כדאי לצאת בנבואות ותחזיות כי גם מנבאי השחורות שסיפרו שהקורונה תביא עלינו ירידות בנדל"ן שלא ראינו אפילו ב-2008, התבדו. אותם אנשים שנשארו מחוץ לשוק בשיא המשבר, ראו את המחירים עולים בשנת 2020-2021, יש שיגידו כנגד כל היגיון כלכלי.  ובאמת שוקי הנדל"ן שכולנו משקיעים ומושקעים בהם – לא הפסיקו לעלות. סביבת הריבית החדשה ללא ספק מקררת את שוק הנדל"ן וזוהי איננה נבואה אלא כבר עובדה. כלומר, ניתן לומר כמעט בוודאות שבשנת 2023, לא נמשיך לראות את עליות המחירים המטורפות אותן חווינו ב 2021.  

איך משפיעה האינפלציה על השקעות נדל"ן ובכלל על הזדמנויות השקעה? 

קצב האינפלציה ברחבי העולם הגיע בשנת 2022 אף ל-10% בחלק מהמדינות המערביות. זה קרה כשהריבית הייתה כמעט אפסית סביב 1%. הבנקים המרכזיים העל את הריבית שמנסה לרסן את האינפלציה. כשהריבית עולה, מחיר הכסף מתייקר והאלטרנטיבה הבנקאית חסרת הסיכון הופכת אטרקטיבית יותר.  שלוש אוכלוסיות עיקריות יושבות על הגדר ולא משקיעות בנדל"ן

• אלו שבשנים האחרונות ישבו על הגדר עם כסף, וכרגע עוד יותר משוכנעים שצריך לשבת על הגדר כי זה מסוכן ואין במה להשקיע עכשיו. מרוב חשש או בשל חוסר מודעות, הכסף שוכב בעו"ש ונשחק. אוכלוסיה זו יושבת על הגדר בכל מובן ואינה משקיעה כלל.  
• מי שמחזיקים פיקדונות גדולים בבנקים ובאפיקים סולידיים אחרים, מאחר והם חוששים ממשברים (או שנכוו בעבר מהשקעות שלא צלחו או ירידות בשוק ההון). הם לא ביצעו תכנון הון או תכנון פיננסי כלשהו, אך לפחות כעת – הכסף שלהם נהנה מהאפשרויות הגלומות בהשקעות סולידיות בריבית שאיננה אפס. 
• אלו שמצוי אצלם כסף נזיל והם מעוניינים להשקיע בנדל"ן אבל לא יודעים כיצד להתחיל ועם מי לעבוד.  

מה אנחנו רוצים לומר לאלו שיושבים על הגדר? קודם כל – לקבל החלטה שכרגע זהו לא זמן טוב להשקעה (לא בשוק ההון ולא בנדל"ן), לפחות עד יעבור זעם – זוהי החלטה לגיטימית. רק צריך להבין את המשמעות שלה.  מי שישב על הגדר בשנים האחרונות, בחר באסטרטגיה של הקטנת סיכון מוחלטת והוא וויתר על התשואה (הרווח) שהיה יכול להשיג אם היה משקיע. שוב – זה לגיטימי. ההפסד מאי השקעת הכספים שלנו ואי נטילת שום סיכון, היא לגיטימית אך מאד משמעותית.  הבעיה היא, שמי שממש יושב כרגע על הגדר, מבצע בפועל את החלטת ההשקעה הבאה: "מכיוון שאני שונא סיכון, ואני לא מאמין שבאמת יש במה להשקיע עכשיו, אני משקיע את כספי כרגע באפיק השקעה חסר סיכוי לחלוטין (כלומר – אני פשוט משאיר אותו בבנק), והאפיק הזה עומד להעניק לי תשואה שלילית (במילים אחרות – הפסד) של 5%  לפחות"… למה אנחנו אומרים את זה? כי האינפלציה בישראל בסוף 2022 עומדת על 5% בערך והיא עשויה לעלות עוד לפני שתרד (בארה"ב ובאירופה היא גבוהה יותר, משום ששם בין היתר, עליית מחירי האנרגיה גבוהה יותר). שוב – זוהי החלטה לגיטימית. אבל הכסף החונה בעו"ש נשחק, או יורד בערכו בשיעור האינפלציה, כלומר – ישיבה על הגדר היום אומרת –  אני יודע שאני מפסיד, וזה בסדר לי…  מחיר די יקר, לשבת על הגדר לדעתנו, אבל לגיטימי… לכל היושבים על הגדר: אם לא להשקיע בשוק ההון או בנדל"ן – לפחות הכניסו את הכסף לפקדונות נושאי ריבית בבנק, או לקרן כספית. זה יתן פחות מהאינפלציה, אבל לא 0 כמו בעו"ש…..

מה אנחנו רוצים לומר לאלו שממשיכים להשקיע בעת הזו?

טוב, גם לנו יש "קוצים", ואנחנו לא רוצים שהכסף יישחק בעו"ש ואפילו לא ממש מסתפקים באסטרטגיית – "בוא נשמור על הכסף". אבל מה עושים שהמדד עולה (אינפלציה) ואחריו גם הריבית? מה עושים כאשר התחזיות לטווח הבינוני אינן חד משמעיות? (ניתן למשל להתרשם מניתוח של Forbes בקישור הזה). האם במצב כזה יש בכלל במה להשקיע? כן, אנחנו סבורים שבהחלט יש השקעות אחראיות ב-2023! לדעתנו, צריך לנתח ולנהל את הסיכון בצורה אחרת ממה שהתרגלנו. במילים אחרות –  לשנות אסטרטגיה.  איננו יודעים אם מחירי הנדל"ן ירדו, אבל אנחנו מעריכים שהם לא ימשיכו לעלות, בטח לא בשיעורים אליהם התרגלנו. 

לאלו שממשיכים להשקיע כי הם יודעים שבכל משבר ישנה הזדמנות, להם אנחנו רוצים להאיר –

• במה לדעתנו לא כדאי להשקיע ב-2023

• במה לדעתנו ממש כדאי להשקיע, גם ב-2023

במה אנחנו סבורים שלא כדאי להשקיע?

•       לא נמליץ לרכוש נכסים במחיר השוק, בהם נחזיק במחשבה ש"ממילא המחירים כל הזמן עולים".
•       לא נמליץ לרכוש נכסים מניבים שאמורים להעניק 3%-5%  תשואה, מבלי שקיימת עבורם עדות מאד חזקה לפוטנציאל עליית ערך מאד מהותי.  כפי שציינו בהתחלה, מאחר ואנחנו לא נביאים, קשה מאוד לנבא עליית ערך ולכן ככל שנבנה על עליית ערך, כך נשאיר יותר בידי הגורל. משקיעים מקצועיים מקטינים עד למינימום את הצפייה לעליית ערך בעסקאות שהם מבצעים.

      לא נמליץ לממן השקעות נדל"ן בהלוואות צמודות מדד (גם קודם לא עשינו זאת) – הלוואות צמודות מדד יוצרות מימד של אי וודאות. במצב שבו האינפלציה מזנקת, ערך ההתחייבות בגין הנכס עולה משמעותית.

•       לא נמליץ לממן השקעות נדל"ן בריבית של 7% ומעלה כדי לרכוש נכסים מניבים (גם קודם לא עשינו זאת).

איזה השקעות נדל"ן בישראל לדעתנו יהיו אטרקטיביות ב-2023?

בישראל בהחלט קיימות השקעות שיכולות לעמוד בקריטריונים שלנו. דוגמאות: כן נמליץ לרכוש נכס מניב בישראל, במתחם בו בוודאות די גבוהה הולך להיות פרויקט פינוי בינוי. גם אם השוק יתנדנד, ואולי אפילו ירד קצת – הנכס החדש שנקבל ערכו יהיה פי 2.5 מהנכס שרכשנו, אפילו אם זה יקח כמה שנים טובות.  כן נמליץ לבצע רכישת דירה "על הנייר" במחיר פריסייל אמיתי ואטרקטיבי, בתנאי – שהמחיר משקף רווח משמעותי מאד כבר בקנייה.

אילו הזדמנויות אטרקטיביות ב-2023 יתנו לדעתנו את הטון בארה"ב?

גם בשנת 2023 אנחנו מתכננים לאתר הזדמנויות נדל"ן ברחבי ארה"ב. הנה מספר דוגמאות שיכולות לענות על הקריטריונים שלנו: אפיק החוב למימון פרויקטים – בזמן שהמוסדות הבנקאיים מקשיחים את התנאים, מעלים ריביות ומייצרים חסמים, עבור המשקיעים זו הזדמנות להיכנס בנעלי הבנקים. אם בעבר משקיעים רבים טענו כי עבור שיעורי תשואה חד ספרתיים גבוהים הם מעדיפים כבר להיות משקיעי הון, כעת כשאותה תשואה על הלוואות חוב לפרויקט נושקת ל-10%, כשהם מחזיקים בשעבוד ראשון או שני על נכסי נדל"ן, התמונה כבר משתנה.  רכישה בהזדמנות של נכסים מניבים – כשהאינפלציה עולה ומחירי הבתים בעצירה, יותר פונים לשוק השכירות. כל עוד לא נוצרת אבטלה ממשית, בזמן שפחות רוכשים נכסי מגורים, ההעדפה עוברת לשוק השכירות. בשנת 2023 וככל שהריבית תמשיך להיות גבוהה, יצוצו הזדמנויות של בעלי נכסים שאינם יכולים להחזיק בהלוואות היקרות שהם לקחו, וניתן יהיה לאתר נכסים מניבים משמעותית מתחת למחיר השוק. אנחנו חושבים שהכיוון יהיה רכישה הזדמנותית והחזקה למשך מספר שנים. פרויקטים יזמיים בדיסקאונט עמוק – פרויקטים יזמיים, למשל – העוסקים בפיתוח קרקע לבנייה, בניית בתים צמודי קרקע, תוספות לזכויות בנייה וכו. התנאי להשקעה בפרויקטים כאלה היא רכישה הזדמנותית של נכס הבסיס, אזור עם דרישה מאד חזקה לדיור ותכנית עיסקית עם הרבה מאד שולי ביטחון. ברגע שקרקע או בניין נרכשים בהנחה משמעותית על מחיר השוק, אפשר לבנות בזהירות על מכירה בעוד 2-3 שנים ברווח יפה מאד. במידה והשוק יאבד גובה, ניתן יהיה להחזיק בנכסים ולהשכירם שנה אחת או יותר, ואז למכרם בעיתוי הנכון.   השקעות מולטיפמילי בארה"ב – ובמיוחד כאלו, בהם סוגיית ההשבחה (Value add) – היא משמעותית מאד. במילים אחרות – רק אם הרכישה היא ממש ממש מתחת למחיר השוק. הרווח צפוי מעליית שווי הנכס בגין ההשבחה וכן מעצם הזדמנות הרכישה. להזדמנות ספציפית להשקעה במולטיפמילי: לחץ כאן 

לסיכום: יש הזדמנויות השקעה גם ב-2023

כן, בהחלט קיימים מספר אפיקים אחראיים ואטרקטיביים ב-2023. רק שבניגוד לשנים הקודמות – התכנית העיסקית לא יכולה להיבנות על עליות מחירים כלליות בשוק אלא על השבחה מובנית בעצם ההשקעה, אם בשל רכישה הזדמנותית מתחת למחיר השוק, אם בשל עליית מחירים כתוצאה מפעולות השבחה ואם מהשילוב של שניהם יחד.