אנחנו עומדים בפני רכישה של נכס בארה"ב.
מה עלינו לבדוק כדי לדעת שאנחנו רוכשים את מה שאכן התכוונו לרכוש? איך נמנעים מהפתעות לא נעימות?
ובכן, יש 2 סוגים של בדיקות שכדאי לנו לבצע: בדיקות מבנה ובדיקות קניין.
בדיקות מבנה
בדיקות המבנה נעשות על ידי גורם מוסמך ובעל רשיון, האינספקטור.
עוד בטרם נשלח את האינספטור, חשוב לגבש דיעה בנוגע לייעוד הנכס – האם אנו רוכשים אותו על מנת להחזיק בו כמה שנים לפחות, ולהשכיר אותו, או שהרכישה היא לשם ביצוע השבחה, מה שנקרא פליפ? יש הבדל באינספקשן, בין שני אלה. הבדיקה הבסיסית זהה לשניהם, אולם בנכסים המיועדים להשכרה, יש תוספת של בדיקות.
הבדיקה הבסיסית שמתבצעת גם להשכרה וגם לפליפ, היא בדיקת המבנה – בדיקת היסודות בקומת המרתף, וידוא שקירות המרתף ישרים והבית לא נוטה על צידו, וידוא שקירות המרתף לא עקומים או סדוקים ושהתקרות אינן שקועות. במידה והיסודות פגומים, ידרש תיקון יקר מאד כדי להשיבם למצב תקין, וברוב המקרים עלות תיקון של יסודות תייתר את העסקה, לכן, ההמלצה היא לצאת מהעסקה במידה והאינספקטור מזהה בעיית יסודות.
חלקים נוספים בבדיקה הבסיסית הם הגג, מה מצבו והאם מומלץ להחליפו, מעטפת הבית, ומערכות החשמל והמים, במידה והן מחוברות.
אם הנכס מיועד להשכרה, יבדקו בנוסף דברים פנימיים כמו דלתות וחלונות – האם הם נסגרים, מפגעי ריצוף/שטיח, מערכות חימום וקירור הבית, מים זורמים, חשמל בנקודות וכיוצא בזה.
מחיר אינספקשן ראשוני כזה לנכס לפני רכישה, עולה כ 300-400$. משך הבדיקה כשעה-שעתיים, והתוצר שלה הוא דוח אינספקשן בדרך כלל מפורט מאד.
לפעמים כדאי לבצע בדיקות נוספות בנכס לפני רכישתו, בהתאם למה שמעיד האינספקטור, כמו למשל בדיקת ראדון, טרימיטים, עובש, עופרת, צנרת וכד'. הבדיקות הנוספות עולות כמובן עוד, ומבצע אותם גורם שזו ההתמחות שלו. לא מדובר באינספקטור הכללי. זה יכול להעיד אם יש בעיה כזו או אחרת לאור סימנים שמצא, אך מי שיקבע מה סדר גודל הבעיה, ואם ניתן לטפל, הוא הגורם המתמחה כאמור.
בדיקות קניין
בדיקות הקניין שעלינו לבצע טרם ביצוע רכישת הנכס אמורות לענות על השאלות הבאות:
*האם הנכס אותו אנו עומדים לרכוש, רשום על פי היעוד שאנחנו חושבים? אם אנו קונים נכס להחזקה כנכס מניב, האם היעוד בו הוא רשום זה אכן מגורים?
*האם המוכר שמולנו בעסקה, הוא אכן בעל הנכס?
*האם הנכס נבנה עם היתרי בניה נאותים?
*האם יש חובות ושיעבודים על הנכס, ובמידה וכן, האם הם ניתנים להסרה?
*האם יש משהו שיכול להפריע להעברת הבעלות?
אלו בדיקות שנהוג לבצע ברוב חלקי העולם המערבי. בארץ הבדיקות מבוצעות על ידי עורך דין, ובארה"ב מבצעת אותן חברת טייטל, שהיא גם הגורם שמבצע את העברת הבעלות לאחר מכן.
ברגע שאנחנו נמצאים "על חוזה" לרכישת נכס, והטייטל נכנס לתמונה, עבודתו תתחיל בביצוע הבדיקות שציינו למעלה. הטייטל מוודא די מהר את נושא היעוד של הנכס, זהות המוכר וקיומם של היתרי הבניה. לאחר החלק הזה, מתחילה הבדיקה של החובות והשיעבודים שעל הנכס, והם יכולים להיות רבים ומגוונים, החל מחוב שנבע מאי תשלום קנס על גיזום דשא וכלה באי תשלום של המשכנתא.
חשוב להבין כי השיעבוד כשלעצמו לא בהכרח דבר רע, רק צריך לוודא שהוא בר פירעון. בחלק הזה של הבדיקה, חברת הטייטל עוברת על כל חוב ושיעבוד שרשומים על הנכס, ומוודאה שאפשר לסגור את החוב ולהסיר את השיעבוד בעת ביצוע המכירה. לאחר שעוברים כך אחד אחד, והטייטל מצליחה לנקות את כל החובות והשיעבודים, ניתן להתקדם לסגירה ולהעברת הבעלות.
נקודה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא מצב בו הטייטל מנקה את הנכס משיעבודים, ועדיין יכול להיות מצב בו תהליך ה"ניקוי" לא בוצע באופן שלם. זה יכול לקרות אם הטייטל לא ביצע את עבודתו כמו שצריך, כלומר התרשל, או שבזמן הבדיקה נוצר חוב והטייטל לא יכל לעלות עליו. בדיוק למקרים מעין אלו קיים ביטוח על עבודת הטייטל, וביטוח זה מכסה את שני המקרים הללו. לכן, בעת ביצוע הסגירה על הנכס, חשוב לוודא ולהקפיד שיש בכל ההתחשבנות גם תשלום על ביטוח זה, שבדרך כלל משולם על ידי המוכר כחלק מעלויות סגירת העסקה שלו.
