אחת הדרכים הנפוצות והטובות להשקיע בנדל"ן בארה"ב הינה רכישת נכסים מניבים.
ברירת המחדל הינה לרכוש נכס, להשכיר אותו, ואם יש עוד כסף לקנות עוד וכן הלאה וכן הלאה. המשקיע הרוכש הוא הבעלים היחיד והוא המחליט והקובע בכל דבר ועניין. כמובן גם שהוא משקיע את כל הכסף ברכישה.
מה קורה אם משקיע מעוניין להשקיע פחות ממחיר הנכס? לא כולם יכולים להשקיע עלות מלאה של נכס ולא כל אלה שיכולים מעוניינים בכך.
למשקיעים כאלה מתאים להשקיע בחברת נכסים. השקעה זו הינה השקעה קבוצתית בה מספר משקיעים חוברים ליזם אחד, ובאמצעותו רוכשים נכסים מניבים. הנכסים יכולים להיות בניין אחד ובו מספר דירות להשכרה (מולטי-פמילי), או מספר נכסים בודדים, שנרכשים אחד אחד, או כמקבץ (מולטי-סינגל). באופן זה, כל משקיע נכנס עם סכום השקעה נמוך יחסית, שבדרך כלל פחות ממה שעולה לרכוש נכס אחד שלם. ביחד, לקבוצה שנוצרה יש קופה נחמדה שמאפשרת לרכוש בניין או אוסף נכסים כאמור.
היזם הוא זה שמאתר את הנכסים, במחירי קניה שנמצאים מתחת למחיר השוק כמובן, והמודל העסקי הוא החזקה לאורך זמן, שמטרתה לספק תשואה שוטפת. בחלק מהמקרים נצטרך לשפץ קצת כדי לגבות מחירי שכירות טובים יותר, ואז לאכלס, ולהחזיק. בתקופת האחזקה ישלם היזם תשואה שוטפת למשקיעים וינהל אירוע יציאה בסוף התקופה.
יתרונות ההשקעה מסוג זה הם רבים ומגוונים ונמנה כאן כמה עיקריים:
ראשית, סף הכניסה להשקעה נמוך. בסכום של עשרות אלפי $ בודדים ניתן להיכנס להשקעה, ולהרוויח מהתשואה, כאילו יש לך נכס משלך.
היתרון השני הוא שכל קבלת ההחלטות נעשית על ידי היזם, ובהנחה שבחרת נכון והיזם אמין ורציני, ויש לו אינטרס בעסקה, אז זכית.
יתרון שלישי שאמנה כאן הוא שהמשקיע לא צריך להתעסק כלל בניהול השוטף של הנכס, והכל מטופל על ידי היזם.
היתרון הרביעי, הגדול והמשמעותי מכולם הוא היכולת למנף באמצעות שימוש במימון. היזם באמצעות נסיונו וקשריו, יודע לגשת לגופים פיננסים ולבקש מהם הלוואה שתגדיל את תשואת הקבוצה. הלוואה מעין זו ניתן לקבל בשני סוגי עיתוי:
בתקופת הרכישה, ואז היא מתווספת לכספי המשקיעים וביחד הם משמשים לרכישת כמות נכסים גדולה יותר. העיתוי השני שבו ניתן להכניס הלוואה הוא אחרי שרכשנו חלק מהנכסים וייצבנו אותם, ואז על בסיסם תתקבל ההלוואה, ותאפשר אחד מהשניים – הגדלת הפורטפוליו באמצעות רכישת עוד נכסים, או החזר סכום ההשקעה (חלקי או מלא) למשקיעים.
מה שחשוב להבין בהקשר זה הוא שמינוף חכם משפר משמעותית את מצב המשקיעים ואת מצב התשואה שלהם, ולכן מומלץ להיכנס לעסקה כזו כאשר היא כוללת מינוף כאמור.
יתרון נוסף שנציין כאן הוא פיזור הסיכונים, בעיקר כשמדובר בעסקת מולטי-סינגל. כשרוכשים נכס אחד להשקעה, אם נוצרות בעיות בנכס, זה משתק 100% מההכנסה. כאשר רוכשים במסגרת חברת נכסים מקבץ, יש פיזור, ואז אם קרה משהו בנכס אחד, הבעיה היא לא ב 100% מההכנסה, אלא רק בחלק היחסי.
לגבי החסרונות, הדבר העיקרי שאפשר וצריך לציין הוא העובדה שמדובר בהשקעה קבוצתית. לרוב זה יחשב כיתרון, אבל יש אנשים שזה פחות מתאים להם. המשמעות בהשקעה קבוצתית היא שלמשקיע בודד אין יכולת קבלת החלטות מוחלטת ובלעדית, והוא לא יכול לצאת מההשקעה מתי שהוא רוצה כי יש מתווה שבנה היזם, ושפרוס בדרך כלל על 3-5 שנים. מדובר בהשקעה פאסיבית למדי.
על פי הכללים הללו, אני מקימים בימים אלה את חברת הנכסים שלנו, ומזמינים אתכם להצטרף בהשקעה מינימלית של 40,000$ בלבד. הרכישות יהיו של מקבצי בתים (מולטי-סינגל), כאמור מתחת למחיר השוק, לתקופה של 3-5 שנים במהלכן נייצב את הנכסים, נחלק תשואה שוטפת, וכמובן נדאג למינוף.
לקבלת מידע נוסף יש למלא את הפרטים כאן:
