מהי תשואה, כיצד מחשבים אותה ואיך היא משתנה כשלוקחים מימון
יאיר טל
תאריך:
בחודשים האחרונים, שוק הנדל"ן בישראל ובעולם מתמודד עם עליות ריבית גבוהות ומשבר אינפלציוני, שמביאים רבים מהמשקיעים לחשב את צעדיהם הרבה יותר בזהירות. יותר ויותר משקיעים מבינים שידע והבנה נדל"נית וכלכלית מעמיקים חשובים מאי פעם. כדי לסייע לכם לחשב בצורה טובה יותר את הכדאיות הכלכלית של עסקאות הנדל"ן השונות, הכנו לכם מדריך קצר על תשואה – אחד ממדדי ההשקעה החשובים ביותר בנדל"ן מניב.
מהי תשואה בכלל ומה החשיבות שלה בנדל"ן מניב?
כבכל אפיק השקעה, ההגדרה הפשוטה ביותר של תשואה היא: "הרווח השנתי שנוצר מהשקעה, באחוזים".
בהשקעות נדל"ן מניב חשוב לנו לדעת מהי התשואה המתקבלת, הן כדי להשוות בין נכסים שונים והן כדי לבחון את כדאיות ההשקעה, יחסית לאפיקי השקעה אחרים.
החישוב הינו פשוט: הרווח הכספי שנוצר חלקי הסכום שהושקע. כך, אם השקענו בשוק ההון למשל סכום של כ-100,000 ש"ח בתחילת השנה, ובסוף השנה שווי ההשקעה הינו 102,600 ש"ח, הרי שהתשואה הנומינלית, שהשגנו על ההשקעה הינה 2.6%. רווח של 2,600 ש"ח על השקעה של 100,000 ש"ח.
חישוב תשואה בנדל"ן מניב
חישוב התשואה שהבאנו לכם למעלה, נועד רק לצורך הדגמה בסיסית, ואינו לוקח בחשבון את השינויים האינפלציוניים השונים. אבל הוא יסייע לכם להבין טוב יותר את חישובי התשואה של השקעות נדל"ן מניב, שנביא לכם מיד.
אבל קודם נגדיר מונח בסיסי בעולם הנדל"ן המניב, שהוא תשואה תפעולית – שהינה הרווח שנוצר מהשקעת הנדל"ן בשנה, דהיינו דמי השכירות בניכוי הוצאות, חלקי סך ההשקעה שהושקעה בנכס.
מכיוון שבמהלך חיי הנכס נדרש בעל הנכס להוצאות יוצאות דופן, ביניהן: תשלומי אחזקה, עלות החלפת דייר, אי תפוסה ועוד, משקיעים רבים נוטים לחשב תשואה על בסיס 11 חודשי שכירות, במקום 12.
אם לדוגמא ניקח:
דירה להשקעה שנרכשה במחיר של 740,000 ש"ח
העלויות הנלוות ברכישתה, לרבות דמי תיווך, שכ"ט לעורך דין, מס רכישה, שמאי וכו, עמדו על כ-80,000 ש"ח.
כך שסך עלות הדירה הינו 820,000 ש"ח.
שכר הדירה החודשי שניתן לגבות בנכס הזה, בניכוי הוצאות שוטפות, ביטוח חיים וביטוח מבנה הינו: 3,100 ש"ח.
מכאן שהתשואה התפעולית בהשקעה זו הינה: 4.15% = (3,100*11)/820,000 – שמגלמת 11 חודשים X שכר שכירות חודשי
האם תשואה של 4.15% הינה תשואה אטרקטיבית?
בישראל של 2023, לאחר יותר מעשור של עלייה במחירי הדירות, בנכסים מניבים סולידיים התשובה לכך היא בהחלט כן. משקיע שירכוש דירה במרכז הארץ, יצפה לתשואה של 2.5%-3%. בפריפריה הקרובה התשואה תעלה מעט ובפריפריה הרחוקה תעמוד על כ 4%.
גם ההשוואה למוצרי השקעה אחרים מראים שתשואה של 4% הינה אטרטקטיבית. התשואה שחישבנו כאן לא מביאה בחשבון עלייה (או ירידה) עתידית במחיר הנכס וטוב שכך. בחישוב תשואה של נכס מניב, אנחנו מעדיפים לדעת את המצב לאשורו ולא להתבסס על תחזיות עתידיות.
ומה אם אנחנו רוכשים את הנכס בסיוע משכנתא, האם התשואה גבוהה או נמוכה יותר?
אי אפשר להמעיט בחשיבות השאלה הזו, שכן התשובה מגלמת בתוכה את הכדאיות האמיתית בסוג השקעה מעין זה.
נמשיך אם כן בדוגמא שלנו:
כזכור, רכשנו דירה בשווי 740,000 ש"ח, אך בתוספת עלויות נלוות סך העלות הינה 820,000 ש"ח.
לצורך רכישת הדירה, לקחנו משכנתא בגובה 444,000 ש"ח (המהווים 65% מעלות הדירה) ונדרשנו להון עצמי של 376,000. הריבית השנתית בהלוואה עומדת על 2.8%.
הנתון שמעניין אותנו כעת הינו – מהי התשואה המתקבלת יחסית להון העצמי שאנחנו השקענו, וזוהי התשואה להון העצמי.תשואה להון העצמי מוגדרת כרווח שנוצר מהשקעת הנדל"ן בשנה, דהיינו דמי השכירות בניכוי הוצאות וניכוי תשלומי ריבית), חלקי סך ההון העצמי שהושקע בנכס.
תשלום הריבית השנתית בשנה הראשונה הינו: 12,432 = 2.8%*370,000.
התשואה להון העצמי היא: 5.8% = 376,000 / (12,432 – 3100*11)
זהו הקסם של מימון חכם בהשקעות נדל"ן.
התשואה האפקטיבית על ההון העצמי גבוהה יותר מהתשואה התפעולית של ההשקעה, וזאת משום שהצלחנו לממן חלק מהרכישה בהלוואה שהיא זולה יותר מהתשואה התפעולית של הנכס.ככל שריבית ההלוואה נמוכה יותר מתשואת הנכס – כך יותר אטרקטיבי עבורנו לקחת מימון.
כאן בעצם טמון היתרון הגדול בהשקעות נדל"ן. מימון חכם להשקעת נדל"ן מעניק שני יתרונות עיקריים למשקיע:
מגדיל את התשואה (כלומר הרווח) על ההשקעה
מותיר בידי המשקיע הון פנוי לביצוע השקעה נוספת
כיצד התשואה מחושבת ומה קורה לה בפועל בהשקעות נדל"ן בחו"ל (בעיקר בארה"ב)? מהי תשואה מועדפת לעומת תשואה מובטחת?
על כך במאמר נפרד.
יאיר טל, מייסד משותף באורבניפרו
עם ניסיון עשיר בעסקאות נדל"ן מורכבות בישראל, ארה"ב ואירופה, יאיר מלווה היום משקיעים רבים בדרך לאיתור הזדמנויות השקעה משתלמות, תוך סיוע בבניית מודל השקעה חכם, גמיש ומותאם אישית. בזמנו הפנוי יאיר גם משמש כמרצה ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות
