שנה של קורונה כבר מאחורינו ובעוד שמספר מומחים הזהירו אותנו מקריסה טוטלית בשוק הנדל"ן, המציאות בשטח מראה סימנים אחרים.
מספר כוחות יפעלו בשנתיים הקרובות על השוק, חלקם עשויים לתמוך בירידת מחירים (בשל ההשלכות של משבר הקורונה), אך חלקם יתמכו במשיכת המחירים דווקא כלפי מעלה.
אילו כוחות יהיו דומיננטיים יותר? האם אנחנו בתחילתה של ירידת מחירים?
לנו יש דיעה די ברורה.
נתונים ועובדות: הנדל"ן למגורים ב 2020
(כל הנתונים במאמר לקוחים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)
בניגוד לתחזיות שצפו קריסת מחירים, בסיכום שנתי, מסתבר שמגיפת הקורונה לא גרמה לירידה בפעילות ענף הנדל"ן למגורים בישראל. במחצית הראשונה של 2020, ניכרה ירידה דרמטית בפעילות משרדי המכירות של דירות חדשות, בעיקר בחודשים אפריל-מאי שהושפעו מהסגר הראשון. אולם היציאה מהסגר לוותה בפריחה מחודשת של פעילות משרדי המכירות. בסיכום שנתי – נחתמו ב 2020 כ – 2% פחות עיסקאות מאשר ב 2019, וגם רמת המחירים הממוצעת שמרה על יציבות יחסית (עם עלייה ממוצעת של כ 4% יחסית ל 2019).
בדצמבר 2020, זינק היקף המכירות בכ 20% יחסית לחודש המקביל ב 2019, אבל גם זינוק זה אינו מצביע בהכרח על מגמה, אלא על תנודתיות בין חודשי השנה.
גם מצבם של שוכרי הדירות נותר יציב יחסית. סקר ב 16 הערים הגדולות בישראל הראה כי דמי השכירות בשנת 2020 עלו באופן צנוע של 2.6% (בניגוד להערכות שנשמעו במהלך המשבר על צפי לירידות דרמטיות בשכר הדירה עקב אי היכולת של שוכרים לעמוד בתשלומים, חזרה המונית של צעירים לבתי הוריהם ונטישה של סטודנטים את הערים האוניברסיטאיות).
גם בזירה המקרו כלכלית מתחילים להיאסף נתוני סיכום מעודדים. מסתבר שהכלכלה הישראלית התכווצה ב 2.5% בלבד, הרבה פחות מהתחזיות הקודרות והרבה פחות מהרבה מדינות מפותחות.
סיכום הנתונים והעובדות – משבר הקורונה כמעט ולא השפיע על שוק הנדל"ן בישראל, לא במספר העסקאות, לא ברמות מחירי הדירות, לא ברמות מחירי השכירות ואף לא במועדי המסירה. התופעה היחידה שנצפתה היא תנודתיות: עצירה ושיתוק בתקופת הסגר הראשון ופריחה מחודשת החל מהרבעון השלישי של 2020.
הכוחות שעשויים להוריד את מחירי הנדל"ן
בסוף חודש יוני – צפויות להסתיים 2 הטבות שמטרתן תמיכה במשקי בית שנקלעו לקשיים כלכליים בגין משבר הקורונה. האחת – תשלומי דמי אבטלה למובטלים, לעובדים המצויים בחל"ת ולעצמאים והשנייה – תום תקופת דחיית תשלומי משכנתא.
יש הסבורים כי מעבר לחודש יוני, אנחנו צפויים לחזות בהיקלעות לקשיים כלכליים מהותיים של כמות גדולה מאד של משקי בית, שלא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא, מה שעשוי לגרור כניסה להליכים של פשיטות רגל וכינוס נכסים על ידי הבנקים.
תהליך זה, גם אם הוא ארוך, אם אכן הוא קורה – יכול באמת לגרום לירידית מחירים שעשוייה להגיע למימדים משמעותיים.
האם אנחנו לקראת כניסה למצב הזה?
הנה מספר טענות שלדעתנו, מרחיקות אותנו מהתרחיש הזה:
- חלק גדול מהנפגעים מתופעת האבטלה המתמשכת והחל"ת בתקופת הקורונה הם צעירים בשנות העשרים לחיהם. על פי רוב, אוכלוסיה זו איננה בעלת דירה ולכן, הימשכות מצב האבטלה לא גורם בהכרח האצה של מספר הדירות הנכנסות להליך של כינוס נכסים. ירידת מחירים בשל המשבר בקרב אוכלוסיה זו הינה אפשרית, אך לא באופן ישיר אלא עקיף ולא בהכרח דרמטי.
- הנפגעים הנוספים הינם עובדים בשכבות הסוציו אקונומיות הנמוכות. גם כאן, שיעור בעלי הדירות בקרב אוכלוסיה זו הנו נמוך באופן יחסי.
- לצד הימשכות המשבר הכלכלי, נשמעים קולות הקוראים לחשיבה מחודשת על תום תקופת התמיכה (ביוני 2021), ומתרבים סימנים כי אחד הפתרונות האפשריים הוא הפסקה הדרגתית של ההקלות, תוך המשך תמיכה במפרנסי משפחות.
הטענות האלו, עשויות למתן מגמה של ירידת מחירי הדירות בישראל.
האם אני סבור שלא תתקיים ירידת מחירים כלל?
איני אומר זאת, אולם להערכתי, אם תהיה ירידת מחירים בשל משבר הקורונה, היא לא תהיה כללית, אלא תתרכז במחירי דירות זולות, ותמשך לפרקי זמן קצרים יחסית ולא כמגמה כללית.
מה צפוי למשוך את המחירים דווקא כלפי מעלה?
לצד הכוחות העשויים להוריד את מחירי הדירות כלפי מטה פועלים אותם כוחות וותיקים, המשפיעים על שוק הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון, ודווקא כעת – ביתר שאת. נמנה את העיקריים שבהם:
שוב ירידה במספר התחלות בנייה – כדי להתמודד עם משבר הדיור, כבר לפני כעשור, שמה לה המדינה ליעד להגייע ל 60,000 התחלות בנייה חדשות מדי שנה. בין השנים 2012 ל 2016 חלה עלייה מתונה ויציבה במספר התחלות הבנייה (שיא של למעלה מ 56,000 התחלות בנייה נרשם ב 2016). אולם עלייה זו שינתה כיוון בשל מדיניות כושלת של הממשלה בניהול משאבי הקרקעות למגורים והתעקשותו של שר האוצר הקודם לבצע התערבות בוטה בשוק תוך צמצום האפשרות של קבלנים לרכישת קרקעות לבנייה שאינם חלק מתכנית המחיר למשתכן.
מדיניות זו גרמה בפועל לירידה עיקבית ומתמשכת במספר התחלות הבנייה בין השנים 2017 ל 2019. בשנת 2020, אף שענף הבנייה לא פסק מלכת, החלה בנייתן של כ- 51,600 דירות בלבד – ירידה של 3.5% בהשוואה לשנת 2019. ירידה זו במספר התחלות הבנייה במשך 4 שנים ברציפות תייצר מחסור מהותי בדירות בטווח של 2-5 שנים.
ירידה במספר אישורי הבנייה שהפיקו הרשויות המקומיות – היקף היתרי הבנייה הניתנים ע"י הרשויות המקומיות ירד בשנת 2020 ב 7.8% יחסית ל 2019, וזאת בעיקר בשל תפקוד חלקי של הוועדות המקומיות בתקופות הסגר. דבר זה יגרום ככל הנראה לירידה במספר התחלות הבנייה בשנים 2021-2022.
ירידה בהיקף יחידות הדיור שנבנו במסגרת תכנית תמ"א 38 – בשנת 2020 חלה ירידה של 3.6% לעומת 2019, במספר הדירות שהתווספו באזורי ביקוש במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית (תמ"א 38). סיומה הצפוי של התכנית בסוף 2022 גרם ליזמים רבים להאיץ את הליכי הגשת בקשות להיתרי בנייה, אולם ברשויות המקומיות ניכרת מגמה ברורה של התנגדות לקידום מהיר וגורף של אישורים כאלו. כיום, נשמעים דווקא קולות הקוראים להאריך את משך חיי התכנית, אולם ניתן לומר באופן ודאי, שעד היום, וכן בשנת 2020, התכנית לא סיפקה את כמות הדירות החדשות לה קיוו תומכיה.
צניחה חדה בהיקף שיווק הקרקעות לבנייה – אם לא די בירידות שנרשמו לעיל, צפויה מכה דווקא בתחילת "שרשרת המזון". בשנת 2020, חלה ירידה של 27% לעומת 2019 בשיווק הקרקעות למגורים ע"י רשות מקרקעי ישראל. ירידה זו תוביל ככל הנראה עוד יותר את מספר התחלות הבנייה והיצע הדירות בשנים הקרובות.
ירידה חדה בפעילות תכנית המחיר למשתכן – סך הדירות שנמכרו במסגרת המחיר למשתכן ירד בצורה דרמטית בשנת 2020. כשלון התכנית והפסקתה הצפויה – עשוי להעלות את מחירה הממוצע של דירה חדשה, וכן – להאיץ תהליך ביטולי זכיות במכרזים, מה שעשוי להחזיר קונים לשוק (מדובר בעיקר במשפחות שהחזיקו תעודת זכאות להשתתפות בהגרלות, והדירו רגליהם מהשוק בשנים האחרונות).
התייקרות במחירי הקרקעות באזורי ביקוש – לצד ירידה חדה בהיצע הקרקעות, ניתן לראות שבמכרזים האחרונים שנערכו ברשות מקרקעי ישראל (לדוגמא – ברמת השרון וברמת גן), נקבעו מחירי קרקעות המגיעים ל 1.7-2 מליון ש"ח לדירה. זוהי עלייה משמעותית יחסית למרכיב הקרקע במחירי הדירות כיום, דבר שיגרום לעליית מחירים בפרויקטים הללו.
המשך מגמת חזרת המשקיעים לשוק המקומי – נתון נוסף שנחזה ב 2020 הוא חזרתם של משקיעים לשוק הנדל"ן המקומי. לאחר ירידה רצופה בשיעור השתתפות המשקיעים בשוק המקומי החל מ 2016, עקב הטלת מס רכישה של 8% על רוכשי דירה שנייה, החלו אלו חוזרים בהדרגה לשוק הישראלי. 2 סיבות לכך: האחת, הפחתת מס הרכישה לדירה שנייה בחזרה ל 5% (אחת הפעולות הראשונות שננקטו ע"י שר האוצר המכהן) והשנייה – ההגבלות בטיסות לחו"ל עקב משבר הקורונה. להערכתי, מגמה זו צפויה להתחזק בשנתיים הקרובות.
עלייה בתשומות הבנייה – קבלנים מדווחים על קפיצה חדה יחסית במחירי הברזל לבנייה וכן עלייה בשכר העובדים עקב מחסור. רק בחודש ינואר, עלה מדד תשומות הבנייה ב 0.6%, וזאת בעיקר עקב עליה של 6% במחירי הברזל. עלייה בעלות ה"ייצור" של דירה גוררת אחריה גם עליה במחיר בה היא תימכר.
פערים וחוסרים בכח אדם מקצועי – בשוק הנדל"ן, נהוג להתיחס ברגישות רבה לזמינותם של עובדי הכפיים העוסקים במלאכת הבנייה. מחסורם של אלו גורם לעיכובים בהשלמת הליכי בנייה ובהתייקרות המוצר. אולם, המחסור עלול להגיע בקרוב גם מכיוון נוסף. כיום, חסרים כ 4000 מהנדסים בענף הבנייה והמחסור הזה מתגבר, נוכח פערים הולכים וגדלים בין כמות פרויקטיי הבנייה בארץ, לבין הצעירים הפונים למסלול לימודים זה.המחסור הזה יקשה מאד לעמוד ביעדי הבנייה השאפתניים בעשורים הבאים.
תחזיות מקרו כלכליות מעודדות – כלכלני האוצר מעריכים כי הצמיחה תעמוד על שיעור של 4.9% ב 2021 ו 4.1% ב 2022, ורמת האבטלה (שבשיא הסגר הראשון נסקה לשיעור של 36%) – צפוייה לרדת בהדרגה, כאשר התחזית האופטימית נוקבת במספרים של 6-7% כבר בסוף 2021.תחזיות אלו עומדות בשורה אחת עם התחזיות ההפוכות, הצופות המשך שיעורי אבטלה גבוהים יחסית עקב חזרה לא מלאה לתפקוד המשק.
הנתונים המסכמים את שנת 2020 בענף הנדל"ן למגורים מצביעים באופן מובהק על המגמות הבאות:
- ירידה מהותית בהיצע, בכל תהליך ה"ייצור" של דירות, לצד יציבות בנתוני הביקוש
- עליית מחירי קרקעות באזורי ביקוש
- עליייה בתשומות הבנייה
- חזרת משקיעים לשוק
- חזרה עיקבית של המשק לתפקוד, תוך תחזית צמיחה חיובית חזקה
אוסף הנתונים הללו, תומכים באופן מובהק בהמשך מגמת עליות מחירי הנדל"ן בישראל.
סיכום
אז איזו מגמה צפוייה לגבור? האם המגמות התומכות בירידות מחירים, או המגמות ההפוכות, התומכות בעליית מחירים?
לדעתי – המגמות התומכות בהמשך עליית המחירים חזקות ומשמעותיות יותר. אני צופה שבשל הירידה בהיצע הדירות, יימשכו עליות המחירים בשנים הקרובות.
בפילוח גיאוגרפי, מגמה זו של המשך עליות המחירים צפוייה לדעתי, להיות מובהקת יותר באיזורי ביקוש במרכז הארץ, וצפויה להיות חלשה יותר, או אפילו מלווה דווקא בעודף היצע בערים מסוימות בפריפריה.
