בתהליך ליווי משקיעים לרכישת נכס מניב בחו"ל, אחת השאלות הראשוניות שעולה היא האם המשקיע מעוניין בדייר שנמצא בתוכנית Section 8 או לא. למשקיעים מן החוץ, המונח הזה לא ברור בכלל, סקשיין 8? אין תכנית כזו או דומה לה בישראל, למרות שמדינת ישראל נחשבת לחברתית וכזו שדואגת לחלשים. אכן יש דירות של עמידר או עמיגור, אבל הן נמצאות בבעלות המדינה למעשה ולא בבעלות של משקיעים פרטיים. אז אחרי שהבהרנו באופן כללי, מה זה סקשיין 8, נסביר יותר לעומק.

מה זה בכלל סקשיין 8?

תוכנית Section 8 היא אחת מתוכניות הסיוע המרכזיות של הממשלה הפדרלית בארה"ב, שנועדה לעזור למשפחות בעלות הכנסה נמוכה להשיג דיור הגון ובטוח, באמצעות מתן סיוע כספי, הנע בין 60%-100% מגובה שכר הדירה. דייר המעוניין לקבל סיוע, צריך להגיש בקשה ולהמתין לאישורה. האישור מגיע כואוצ'ר, אותו הוא אמור להציג למשכיר (בעל הנכס או חברת הניהול).

אז כמה דיירי כוללת תכנית סקשיין 8? בשנת 2018 כ-5.2 מיליון אזרחים אמריקאים קיבלו סיוע בשכר דירה במסגרת התכנית. חלקם אגב לא מגישים מועמדות לתכנית, בגלל ההמתנה וביורוקרטיה מסוימת. הקבלה של דיירים לתכנית מותנית במבחן הכנסה של משק הבית בשנה, לפי מספר נפשות. ככל שההכנסה יותר נמוכה ומספר הנפשות גבוה יותר, כך הסיכויים להתקבל לתכנית עולים.

מה המשמעות של Section 8 מבחינת בעל הנכס?

כדי שניתן יהיה לשכן דייר מאושר Section 8, הנכס צריך לעמוד בתקני בטיחות מסויימים, ולעבור אינספקשן של התוכנית. חברות ניהול רציניות בדרך כלל יודעות איך להתמודד עם התהליך, ומבצעות אותו בשלמותו, במידה ובעל הנכס החליט שהוא מסכים לכך.

אז האם משקיעים צריכים להסכים להגיש את הדייר לתכנית סקשיין 8?

זוהי שאלת השאלות, שאין עליה תשובה חד משמעית. הכל תלוי בסוג המשקיע שאתה.

אלו שנגד, לרוב פשוט נרתעים מסוג אוכלוסיה זה ובעיקר חוששים ממה שעלול לקרות לבית במידה ודייר כזה יחליט לעזוב, או אם ייגמר לו הסיבסוד.

אלו שבעד יגידו שמדובר במכונת כסף. קורונה, אבטלה, בחירות… לא מעניין. הכסף מגיע כמו שעון, ב 2 לחודש לחשבון חברת הניהול. הדיירים שבתוכנית נוטים להישאר מספר שנים בנכס וברוב המקרים שומרים עליו, כי אם יחרבו את הבית הסבסוד יכול להישלל מהם. בקיצור, אינטרס של כולם להתנהג יפה.

איפה תוכנית הסבסוד Section 8 יכולה לעזור לנו, כבעלי נכס?

הכי טוב להמחיש עם דוגמה: משקיע שלנו מחזיק ב-5 נכסים באיזור של קליבלנד. כמעט כולם מושכרים לדיירי Section 8. אחד מהם לא.

מרגע שפרצה הקורונה לחיינו, הרבה מאד משקיעים שמחזיקים נכסים להשכרה בארה"ב חוו איזה חשש או אפילו פגיעה ממשית בהכנסות. לא מעט אמריקאים הפכו למובטלים או שהכנסתם נפגעה ברמה מסויימת.

הדייר הזה שלא היה לו כל סבסוד של Section 8 פוטר מעבודתו ולא הצליח לשלם את שכר הדירה.

בעידודה של חברת הניהול, הוא פנה לכל הגופים הרלוונטים, לקבל אישור לסיוע באמצעות תוכנית Section 8. התהליך לקח לו כשלושה חודשים, במהלכם הוא לא שילם אגורה. בכל הזמן הזה נסמכנו על חברת הניהול שחזרה ואמרה שהם פועלים יחד איתו על מנת לאשר אותו לתוכנית.

לפני חודשיים זה קרה. אחת העמותות שמעניקה סיוע בתוכנית של Section 8 אישרה אותו בסכום המלא של שכר הדירה ואף שילמה בשמו את כל התקופה שאותה לא יכל לשלם. אז במצב של משבר כלכלי, דיירי סקשיין 8 מוגנים מאחר והממשל האמריקאי הוא זה שמשלם לכם את דמי השכירות.

עד כה נשמע ש-Section 8 זה חלום. נכון?

בדרך כלל כן, אבל יש גם קצת חסרונות שצריך להכיר אותם  ולדעת להגיב להם.

הגופים שפועלים במתן הסיוע על פי התוכנית הזו, הם בדרך כלל גופים מאד מסורבלים, איטיים וכבדים, וזה עוד לפני הקורונה, ששלחה את עובדיהם לעבודה מהבית והאטה הכל עוד יותר. זמני התגובה שלהם היום איטיים להחריד, וחברות הניהול חוות לא מעט קשיים בניסיון לתקשר איתם ולהניע אותם.

אחד הדברים שאנו חווים בשנים האחרונות עם משקיעים שרכשו נכסים שבתוך תוכנית Section 8 הוא איטיות בהחלפת הבעלות אצל הגוף המסבסד. למה הכוונה?

ברגע שהנכס עובר לבעלותו של המשקיע שרכש את הנכס, חברת הניהול פונה לגוף המסייע שהדייר מסובסד על ידו, ומבקשת לעדכן בהעברת הבעלות. זמן התגובה כאמור איטי מאד מאד מאד… ומה שקורה בדרך כלל הוא שאת שכר הדירה הראשון של המשקיע מקבל בעל הנכס הקודם.

במצב כזה צריך לפנות לבעל הנכס הקודם ולבקש ממנו להעביר את התשלום לחברת הניהול. כן כן… זה ממש תלוי ברצון הטוב שלו.

הדרך שלנו להימנע מאי הוודאות הזו, היא לתקשר עם המוכר עוד בשלב המכירה, שאם יווצר מצב כזה, הכסף יועבר על ידו מיידית לחברת הניהול, ובעל הנכס לא יאלץ לרדוף אחריו.

אנו רואים שיש להשכרה באמצעות Section 8 חסרונות אך גם לא מעט יתרונות, בעיקר בתקופת אי הוודאות שהתחילה עם פרוץ משבר הקורונה ונמשכת עד עצם היום הזה ולמי שיש אורך רוח זו בהחלט יכולה להיות השקעה נבונה.