היום אנחנו הולכים לדבר על השגת יעד כמותי מעסקת השבחה של נכס. חשבות להדגיש שאת הפרקטיקה הזו אנחנו יכולים ליישם בכל עסקת השבחה באשר היא, בין אם מדובר בעסקת נדל"ן בישראל, ארה"ב או כל מדינה אחרת בחו"ל.

מתי ולכמה זמן

סוג ההשקעה

הון עצמי ותקציב כולל

יעד כמותי

רמת סיכון

היום נדבר על הגדרת יעד כמותי, כאשר מדובר בעיסקת השבחה. הגדרת יעד נדל"ני בעסקת השבחה זה שיעור לחיים בעקבות ניסיון רב שנים וביצוע של אינספור עסקאות שונות, ממש כדאי לקרוא עד הסוף, כי מה שאני הולך לרשום כאן יפתיע הרבה מאיתנו

אז – אנחנו מתכוונים לרכוש-להשביח-למכור. לא משנה אם רוכשים דירה, משפצים מוכרים, או: רוכשים מגרש, בונים בית, מוכרים, או: רוכשים מגרש, בונים בניין, מוכרים – זה תמיד אותו דבר.

הרי הסיבה בגללה יצאנו לדרך בהשקעה כזו, היא הגדלת ההון העצמי. אז בכמה נגדיל אותו?

אני הולך לתת כאן שני מדדים: האחד טריוויאלי (תשואה להון העצמי), כולם מכוונים אליו. השני (שיעור הרווח הגולמי) – לא פחות חשוב והוא שכפ"צ ההגנה שלי – ולא הרבה משתמשים בו וחבל….

אז הראשון: מה שמעניין אותנו זה, כמה כסף הרווחנו בהשקעה, יחסית לכסף שהשקענו. במילים אחרות – תשואה להון. כדאי למדוד את זה לכל שנת השקעה.

דוגמא: רכשנו דירה ב 2 מיליון שקל, שיפצנו אותה ב-400 אלף (מיקום מצוין, במרכז, מצב גרוע של דירה, אבל פוטנציאל מדהים).

עד כאן – 2.4 מיליון שקל הוצאות. אבל יש לנו גם: הוצאות מימון, עלויות נוספות (מס רכישה, תיווך, עו"ד, שמאי וכו) ועוד, נניח שהגענו לסך הוצאה של 2.5 מליון שח (רק דוגמא).

אבל – את ההשקעה ביצענו עם 1 מיליון הון עצמי, וכל השאר במשכנתא (אפשרי בדירה יחידה. אם לא דירה יחידה, נצטרך להביא עוד הון עצמי).

נניח מכירה: 2.85 מיליון שקל. בניכוי הוצאות מכירה : 2.8 מיליון שקל.

הרווח שלנו הוא: 300 אלף שקל

הרווח להון העצמי הוא 30%. אם עשינו את זה בשנה וחצי נאמר: התשואה השנתית להון העצמי היתה 20%.

זה מדד ראשון. כיף לא? איפה נקבל 20% על הכסף בשנה. חכו חכו…. שום דבר לא כזה קל

אגב, חישבנו את התשואה לפני מס שבח, כי כל אחד והמקרה שלו.

ברור שאם אנחנו לא פטורים, נשלם מס שבח של 25% על הרווח. אם אתם יודעים את מצבכם – אין בעיה שתחשבו תשואה להון העצמי אחרי מיסים. אבל מכיוון שאנחנו מנסים לבנות מדדים כדי לקבל החלטה – רק תהיו עיקביים.

עכשיו בואו נהייה רגע בצד הנכון של ציר הזמן, כלומר – אנחנו בהגדרת יעד. אנחנו לפני ביצוע העיסקה

ולכן, בתחשיב ההוצאות שלנו בפרויקט, צריך להכניס גם "ספייר", או בצ"מ (בלתי צפוי מראש).

הרי ברור שבפרויקטים של שיפוץ רציני – יהיו הפתעות, ולרוב הן יהיו לא נעימות…

אז אם אני בתחילת הפרויקט, והערכתי שסך ההוצאה על השבחה היא 400 אלף שקל, ההמלצה תהיה להוסיף לתקציב משהו בין 8% ל 12% בצ"מ. בואו נלך על 12% – כלומר עוד 48 אלף לתקציב, בתור ספייר.

אני יודע, יש כאלו שיאמרו: בשיפוץ, צריך לקחת בצ"מ גבוה יותר (אגב – בתקציבי שיפוץ נמוכים מאד – באמת צריך לקחת יותר) ויש שיגידו – אני מקצוען, עשיתי את זה המון פעמים, אצלי לא צריך יותר מ 7%. מה שתחליטו, אצלי זה משתנה מפרויקט לפרויקט, כי בכל פרויקט יש את מרכיבי אי הוודאות שלו, לפעמים אני לוקח 15%.

אז אם אני בתחילת הפרויקט, אני מעריך שסך ההוצאה שלי הוא 2.548 מליון שקל, והרווח הצפוי שלי הוא 252 אלף שקל במקום 300 אלף שקל (תשואה של 25% על ההון שהם 16.6% לשנה).

(אגב – השאלה החשובה – איך נדע בכמה נמכור, היא כמובן שאלת השאלות, לא אעסוק בה כאן אבל בקצרה – עבודת שטח, וכן – יש כאן אי וודאות, ברור).

עכשיו המדד השני, וזה סופר סופר חשוב: שיעור הרווח הגולמי.

הרווח הגולמי בדוגמא שלנו (כולל בצ"מ) הוא 252 אלף שקל (מכירה נטו פחות סך ההוצאות).

שיעור הרווח הגולמי הוא: רווח גולמי חלקי מכירה נטו.

במקרה שלנו: 252 אלף חלקי 2.8 מליון שקל שזה = 9%.

עכשיו שימו לב: השכפ"צ שלי אומר: בעסקת השבחה, אנחנו חייבים ששיעור הרווח הגולמי יהיה קרוב ל-15% או גבוה מזה. כמה קרוב? 14% הולך. 12% אולי גם הולך. 8% – לא עובד ולנו יצא 9%…..

מאד גבולי והנטייה שלי זה לא להיכנס להשקעה כזו!

כן, זה נשמע אולי לא הגיוני – אבל אני לא הייתי נכנס להשקעה הזו, בגלל ששיעור הרווח הגולמי שלה הוא 9%.

(ואגב – כשיזם מנוסה מגיע לבנק לצורך ליווי בנקאי, הם לא יתנו לו כסף אם הם לא משתכנעים ששיעור הרווח הגולמי גבוה מ-15%. לרוב הם ישימו סף אפילו יותר גבוה).

איך זה יכול להיות – הרי זו השקעה שאחרי שלקחתי ספייר, הרווחתי 252 אלף שקל – לא מתנה?

אז זהו, שלפרויקטים בסיכון בינוני – גבוה (וכן, ככה אני מגדיר פרויקטי השבחה) – אני לא אכנס בשיעורי רווח גולמי כאלו.

למה

שיעור הרווח הגולמי אומר בעצם – כמה הרווח הוא "בשרני", כמה שולי ביטחון יש לנו. הרי אנחנו נמצאים בתחילת הפרויקט. לפרויקט כזה יש 3 נקודות תורפה, וכולן – עדיין לפנינו:

עלויות יכולות להיות יותר גבוהות בסוף

מחיר המכירה יכול להיות יותר נמוך בסוף

זמן…. בקלות זה יכול לקחת יותר זמן ממה שחשבנו

שיעור הרווח הגולמי מספר לי – כמה אני רחוק משחיקת הרווח שלי. ככל שהוא גבוה יותר – כך יש לי יותר שולי ביטחון.

בפרויקט שהצגתי – כל טעות הכי קטנה, כל חריגה באחת מנקודות התורפה – תדרדר את הרווח שלי מהר מאד. ובואו נודה – יכול להיות ששלושת הבעיות יקומו עלי נכון? וזה נורא מסוכן כי זה גם יכול להביא אותי להפסד.

שוב פעם – אם אתם בטוחים שעלות ההשבחה לא תעלה, ואם אתם בטוחים שמחיר המכירה יהיה כזה ואולי יותר – אז אין לי בעיה להיכנס לפרויקט ב 9% שיעור רווח גולמי, אבל – בד"כ אנחנו לא ממש בטוחים בהרבה דברים. אלו הערכות, ובהערכות נדלניות – אני לא מסתפק בשיעור רווח גולמי כזה.

זו בדיוק הבעיה בלהסתכל רק על התשואה להון העצמי.

הרי בקלות היינו מרמים את עצמנו ומייצרים תכנית שמראה תשואה להון העצמי עוד יותר גבוהה. איך? אם גם את ההון העצמי שלנו (מליון שח) – היינו מגייסים מעוד גורם מימון. נניח שהיינו מכניסים רק 300 אלף הון עצמי אמיתי, ואת ה 700 הנוספים מהלוואה לכל מטרה, או מקרן השתלמות, או ממשקיעים אחרים. זה היה מראה לנו כאילו, שהתשואה להון העצמי היא אסטרונומית 40%, 50%, 60% – איזו חגיגה. בתחילת הפרויקט – האקסל סופג הכל…..

אם לא היינו בודקים את שיעור הרווח הגולמי – היינו נכנסים בריצה לפרויקט כזה.

מי שלא נכשל כבר, או שלא מכיר את הנושא – מקבל החלטה רק לפי התשואה הצפויה להון העצמי.

אתם לא תעשו את זה. לא תיכנסו לעיסקת השבחה, בלי לבדוק ששיעור הרווח הגולמי קרוב ל-15%.