לשמחתנו הרבה, פינוי דיירים מנכס הוא אופציה שהרבה פחות מוכרת לנו בנוף הישראלי. הבנקים בישראל אינם מעוניינים לפנות דיירים שלא עומדים בתשלומי המשכנתה, גם משכירי דירות יעדיפו למצוא פתרונות רבים, בטרם יתחילו תהליך כזה. פינוי דיירים הוא תהליך גם יקר שבו יש הוצאות משפטיות והוצאות שונות הכרוכות בהחזרת הנכס למצב שבו יכולים לשכור אותו דיירים אחרים.

אז אנחנו כמעט ולא שומעים על מצבים שבהם דיירים לא הצליחו לשלם את דמי השכירות ושיש לפנות אותם דרך בית המשפט.

בדרך כלל, כשמדובר בפינוי דיירים מדירה בישראל, המהלך נעשה ברצון כשהדייר עוזב את הנכס. להגיע לבית המשפט ולפנות דייר מנכס בישראל, זהו מהלך סיזיפי ויקר מאוד. גם בדרך כלל הרבה יותר ארוך מאשר מדינות אחרות. בישראל החוקים באים להגן על הדייר, הרבה יותר מאשר על בעל הנכס. אבל זהו צד משפטי יותר שתוכלו לקרוא עליו בהרחבה יותר באתרים של עורכי דין.

אנחנו, במאמר הזה מעוניינים לדבר על פינוי דיירים מנכס מגורים בארה"ב, שם החוקים נוטים הרבה יותר לטובת בעל הנכס.

המקרה של הענקית בלאקסון והפינוי של דיירים לאחר הקורונה

ענקית ההשקעות בלאקסטון הגישה בתקופה האחרונה מספר תביעות משפטיות כלפי אלפי שוכרים ברחבי ארה"ב שהפסיקו לשלם בנכסיה את דמי השכירות.

המצב הזה מגיע מעט אחרי תקופת הקורונה, שבה מנעה ממשלת ארה"ב מצב של פינוי שוכרים מבתים. למעשה ארה"ב אסרה על מה שמכונה באנגלית Eviction, או הוצאת שוכר או שוכרים מהנכס, לאחר שהם לא שילמו את דמי השכירות.

לא רבים יודעים, אבל המדינות הרפובליקניות בארה"ב דוגלות מאוד בצד של בעלי הנכסים והמשקיעים. המדיניות האמריקאיות גם במדינות דמוקרטיות יחסית מצדדת בצד של בעלי הבתים, ומעניקה את הכלים לבעלי נכסים לפנות את הדיירים. בלאסקטון, אחת מחברות ההשקעה הגדולות בעולם, שבשנים האחרונות הגבירה מאוד את ההשקעות שלה בנכסים אלטרנטיביים, היא כיום אחד הגופים הכי גדולים בתחום של השקעות בנדל"ן בארה"ב. בלאקסטון שמנהלת נכסים בשווי של כמעט טריליון דולר, מבצעת את הפינוי של שוכרים בעייתיים כדי להגדיל את התשואה וההחזרים למשקיעים שלה, לאחר שלא הצליחה לבצע פינוי מוסכם של הדיירים.

מתי משתמשים בפינוי דיירים מנכס בארה"ב ומתי יפונה דייר בפרויקט מולטיפמילי?

פינוי דיירים מנכס הוא מוצא אחרון. לאחר שחברת הניהול לא הצליחה להגיע עבורנו להסכמות עם הדיירים, אנחנו נאלצים להשתמש באופציית הפינוי.

תהליך הפינוי בדרך כלל גורר הוצאות משמעותיות בטווח הקצר מבעל הנכס.

ראשית, בעת פינוי דייר, בדרך כלל נגרם גם נזק לנכס. הדייר המאוכזב לרוב מייצר פגיעה בתשתיות הנכס ועלינו לאחר מכן להוציא כספים לשיפוצים ותיקונים. מאידך, בכל מקרה החלפת דייר דורשת שיפוץ מסוים. לעתים הנזקים הם מינוריים ולעתים הם משמעותיים מאוד.

עם זאת, השארת דייר שלא משלם בנכס, תגרום בטווח הארוך לנזק הרבה יותר גדול לבעלים. לכן המוצא הוא שעדיף לפנות דייר בעייתי כדי להחליף אותו בדייר משלם ואיכותי. בדרך הזאת חברות הניהול של הנכסים משביחות את התשואה, מאחר והן מכניסות עוד שוכר חדש המשלם דמי שכירות שמשרתים את בעלי הנכס.