בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן בארה"ב  ובמקביל – עליה משמעותית במספר המשקיעים מישראל ומהעולם שבוחנים השקעה בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. הסיבות לכך מגוונות – אם זה בגלל היצע הנכסים האדיר הקיים, אם זה בגלל ההון העצמי הנמוך הנדרש או בגלל המידע הגלוי שמנגיש את עסקאות הנדל"ן בצורה קלה ופשוטה יותר. לצד היתרונות הרבים בהשקעה נדל"ן בארה"ב, חשוב גם לדעת מהם הסיכונים בהשקעות אלה וכיצד אפשר לצמצם אותם ולהגדיל את הסיכוי לתשואה משתלמת יותר עבורכם. במאמר הבא נציג את האתגרים העיקריים עמם מתמודדים משקיעי הנדל"ן בארה"ב והפתרונות האפשריים להם:

עלויות תחזוקת נכס גבוהות מהצפוי 

אחד הנושאים החשובים שעולים כאשר רוכשים בית בארה"ב נוגע לחשש מפני תקלות עתידיות ולתיקונים שידרשו בציוד ובתשתיות, שעלולים להגיע לסכומים גבוהים ולהוריד את התשואה על ההשקעה. לכן, חשוב מאוד לבצע במסגרת בדיקת הנאותות, בחינה מקיפה של כל הפרמטרים הנוגעים לתחזוקת הנכס, ולהיעזר באנשי המקצוע הטובים ביותר. החל מבדיקות החשמל, המים, הקונסטרוקציה, גופי החימום, האינסטלציה וכדו'. חשוב לציין שגופים רבים המלווים משקיעים בארה"ב, מבצעים בדיקות נאותות אלה עבורם, יחד עם מהנדסים, קבלנים ראשיים ואנשי המקצוע הנדרשים. חלקם מאגדים את המסקנות שלהם לתוך מסמך תכולת עבודה – Sow – שמגדיר את פעולות ההשבחה שיבוצעו בנכס, וכן את התקציב הנדרש, במטרה להפחית למינמום את בעיות התחזוקה. כל זה מתוך הגישה שעדיף להשקיע בצורה טובה היום ולחסוך כאבי ראש בעתיד.

תפוסה נמוכה 

אחד החששות של משקיעים בהשקעות קבוצתיות במתחמי מולטי פמילי בארה"ב, הוא שאחוז התפוסה של הנכס יהיה נמוך, במה שיכול להוריד את התשואה מההשקעה. אם בחרתם להשקיע במולטי פמילי, חשוב מאוד לבחור אזורים מתפתחים עם ביקוש גבוה לשכירות, בהם התפוסות היו גבוהות לאורך תקופה ממושכת, לפני ההשקעה. נכון, נכסים אלה בדרך כלל יהיו במחירים גבוהים יותר לעומת נכסים באזורים פחות מבוקשים, אך במקרה הזה הסיכון שאתם לוקחים מצטמצם. צריך לומר שבתקופה האחרונה, המחסור החמור ביחידות דיור בארה"ב, שמגיע קרוב ל-4 מיליון בתים, יחד עם עליית הריבית שמקשה על רכישת נכסים, מביאים יותר ויותר אמריקאיים לשוק השכירות. כך שהביקוש להשכרה אינו צפוי לרדת בתקופה הקרובה והמחירים צפויים להמשיך לעלות. לפי זילו למשל, שכר הדירה החיצוני בארה"ב רשם נכון לנובמבר האחרון, עלייה של 9.6% משנה לשנה.  ניהול טוב ומקצועי של הנכס בו השקעתם  אשר יביא לשמירה על רמת תפוסה גבוהה, אמור ליצור לכם רווח תפעולי נקי גבוה  ובכך להגדיל משמעותית את הסיכוי לעליית שווי הפרויקט.

חשש לחוסר קורלציה בין אחוז המימון לשווי הנכס

משקיעי ורוכשי הנדל"ן צריכים להבין, שיש לא מעט גורמים מקומיים ועולמיים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בארה"ב, שיכולים להביא לעליית ערך אך גם לירידה מסויימת. אחרי 3 שנים של עליות מחירים ברמה של עשרות אחוזים, בתקופה האחרונה השוק בארה"ב הצטנן, ומציג עליות מחירים מתונות יותר. ירידת ערך עלולה להביא למצב שבו שווי הנכס עלול להיות נמוך מיתרת ההלוואה. מצב בעייתי נוסף, עלול להתרחש בתקופה בה אנחנו מחזיקים בנכס, במהלכה התזרים הפנוי קרוב מדי לרמת התשלום השוטף להחזר החוב. כאשר אנו ניגשים לפרויקט, חשוב לוודא כדי כי שיעור המינוף הכללי אינו עולה על כ-70% מסך כל ההשקעה המקורית. אמצעי נוסף שאנו נוקטים כדי לצמצם סיכון זה, הוא לקיחת הלוואות מסוג interest only, במהלכן נשלם רק את הריבית ללא החזר קרן בשוטף. אספקט, אשר מקל מאוד על החזר החוב.