מה זה יעד כמותי בהשקעות נדל"ן? על השאלה הזו אני הולך לענות בפוסט הבא.

תזכורת – יעד ההשקעה הנדלני אצלנו באורבניפרו, כולל תשובה ל-5 שאלות חשובות:

• מתי ולכמה זמן
• סוג ההשקעה
• הון עצמי ותקציב כולל
• יעד כמותי
• רמת סיכון

מה זה אומר יעד כמותי❓

זה אומר בעצם – כמה רווח אנחנו מעוניינים ההשקעה תניב לנו. אני אחלק את מדד הרווח ל 2 סוגי ההשקעה העיקריים: נדל"ן מניב ועסקאות השבחה.
מכיוון שזה קצת מורכב, חילקתי את נושא היעד הכמותי לשני פוסטים: חלק א – מניב, חלק ב – השבחה.

לאיזה רווח אנחנו צריכים לצפות מנדל"ן מניב?

לרווח מנדל"ן מניב (ונקרא לו מעתה – תשואה) יש שני מרכיבים: פירותי (כזה שמתקבל באופן שוטף לאורך השנה, מהשכרת הנכס) והוני (כזה שמתקבל לאחר מכירת הנכס, במידה והנכס עלה בערכו).

נגדיר את שניהם, ואח"כ נחבר אותם למושג – תשואה מצרפית.

התשואה הפירותית מחושבת: הרווח השנתי, חלקי סכום ההשקעה, כפול 100 (כדי שנקבל באחוזים).

נתעלם תחילה ממשכנתא, ונניח שרכשנו נכס שעלותו הכוללת (כולל כל ההוצאות) היא 1,500,000 שקל, ואנחנו משכירים את הנכס ב-4,500 שקל בחודש.

בד"כ נהוג להיות ריאליים ולומר שלעיתים יש תקלות שעולות כסף ולכן – בשנה, תמיד נוריד חודש אחד לתיקונים וכו. כלומר התשואה שלנו היא: 3.3%
כי זה 4500 שקל כפול 11, חלקי 1.5 מליון (כפול 100).

עכשיו נתייחס למשכנתא. נניח שלקחנו הלוואה של 900,000 שקל (כלומר – ההון העצמי שלנו הוא 600,000 שקל. ונניח שההלוואה היא בריבית ממוצעת של 3% (הלוואי עלינו, כי היום זה הרבה יותר יקר, אבל לטובת העיקרון).

עכשיו אעשה חשבון ממש לא מדויק (ואחכ אסביר למה הוא לא מדויק).

הריבית על ההלוואה בשנה הראשונה היא (3% מתוך סכום ההלוואה) – 27,000 שקל.

(למה זה לא מדויק? מכיוון שכמעט בכל המקרים, הבנק ידרוש מאיתנו שהחזר ההלוואה ינוהל לפי לוח סילוקין מסוג שפיצר, בו בהתחלה החלק של הריבית מתול ההחזר גבוה יותר ואחכ הוא יורד. אבל לצורך הפשטות – אני משתמש בחישוב פשוט ,אפילו שלא ממש מדויק).

מכאן, שהרווח השנתי שלנו הוא: 4500×11 – 27,000 = 22,500.

והתשואה כעת תחושב מתוך ההון העצמי, כלומר – 100*22,500/600,000 = 3.75%.

שימו לב: ככל שהריבית על ההלוואה תהיה נמוכה יותר, והתשואה השוטפת של הנכס תהיה גבוהה יותר, סוגיית המימון הופכת להיות הרבה יותר משתלמת, משום שאנחנו מרוויחים על כסף שהוא לא שלנו.

כיום, המצב הוא הפוך. הריבית גבוהה מהתשואה השוטפת, מה שאומר – שאנחנו מפסידים על הכסף שלוקחים מהבנק. זה גם אומר – אם נרכוש נכס שלא יעלה בערכו – זו השקעה רעה!! 📶

מהי התשואה ההונית בהשקעת נדל"ן?

נניח שהחזקנו בנכס 4 שנים, ובתקופה הזו ערכו עלה משמעותית והחלטנו למכור אותו. 😁

נניח גם, שבניכוי הוצאות מכירה, התמורה שקיבלנו היא: 1,800,000 שקל.
הרווח ההוני הוא: 1,800,000 – 1,500,000 = 300,000.

עכשיו נחבר את שניהם ונחשב תשואה מצרפית:

הרווח ההוני, כאמור: 300,000.
הרווח הפירותי: 22,500 שקל לכל שנה, ולאחר 4 שנים – 90,000 שקל.

(גם זה לא מדויק, כי הריבית לא בהכרח קבועה, וגם אם כן, מרכיב הריבית הולך יורד, ובכל זאת – בקירוב זה חישוב לא רע).
ביחד, הרווח המצרפי הוא: 390,000 שקל.

באחוזים, יחסית לסכום ההשקעה שלנו – 65%.
ולשנה אחת: כ-16%.

ניתן לומר – התשואה המצרפית לשנה על ההון העצמי המושקע עומדת על כ 16%.

אני מזכיר – היו כאן כמה אי דיוקים. אפשר לנסות לתקן אותם כדי לדייק יותר, אבל אני משתמש בדרך הזו כדי לקבל פחות או יותר את התשואה המצרפית לשנה.

אז מה הקשר בין כל ההסבר הזה להגדרת יעד של רווח מהשקעות נדל"ן?

ההקשר הוא כזה. כשאנחנו בונים את התכנית העיסקית שלנו, אני מקפיד לרשום את היעד הכמותי. לדוגמא:
תשואה שוטפת של הנכס: לפחות 3%

תשואה שוטפת להון העצמי: לפחות 4.5% (שוב, כיום זה מאד קשה להשיג).

תשואה מצרפית: לפחות 12% לשנה, למשך 4 שנים.

תזרים: לפחות 1,000 שקל בחודש.

כך או כך, אם בחרנו נכון, במקום בו אכן צפויה להיות עליית מחירים (כן, זו החכמה), אם רכשנו במחיר טוב, אם נדע למצות את הפוטנציאל מהנכס, ולהשכיר אותו לקהל היעד הנכון – סיכוי גבוה שנקבל בסופו של דבר תשואה דו ספרתית לשנה על הכסף שלנו. כן זה בהחלט אפשרי, אפילו היום.

אני יודע שעכשיו אשאל: רגע, מה עם מס רכישה, מה עם מס שוטף על השכירות, מה עם מס במכירה?

הכל נכון, צריך להתחשב גם בזה כמובן. חלקנו ישלמו את המסים האלו. חלקנו, לא משום שהם זכאים לפטור (תלוי בהרבה גורמים, אפרט בפעם אחרת).

אני לא זכאי לפטורים, אני מוכן לשלם מיסים על השקעות שמניבות לי תשואה דו ספרתית בכל שנה וזה ללא ספק עדיין משתלם לי….

ועוד דבר לפני סיום: בפרויקטים מהסוג הזה, בהם בהתחלה משלמים את ההשקעה, ובשנים העוקבות מקבלים תזרים שהוא לא בהכרח קבוע, ומתי שהוא מוכרים, יש דרך יותר נכונה ומדויקת, והיא חישוב IRR. אבל זה פחות אינטואיטיבי, דורש אקסל ומבצע ניתוח תשואה על סמך תזרים.