מה זה מולטיפמילי?

מה היתרונות של רכישת נכס בפרויקט מולטיפמילי לעומת השקעה בסינגל פמילי?

פרויקט מולטיפמילי מאפשר כמה וכמה יתרונות לגודל. בדרך כלל הפרויקטים הללו מוחזקים על ידי גופים מוסדיים או קבוצות משקיעים. לפרויקט מולטיפמילי יש דוחות מסודרים ומבוקרים של חברת הנכס וניתן כמה כסף הושקע בתיקונים ושיפוצים. הרכישה מגוף מוסדי גדול או קבוצת משקיעים אינה פוטרת את היזם מלבצע את כל הבדיקות המשפטיות והמנהליות הנדרשות.

יתרון מימון בנקאי בארה"ב ליזמים

אם על נכס סינגל פמילי, יתקשו דיירים לקבל מימון מבנקים אמריקאיים, ללא אזרחות אמריקאית, במולטיפמילי זה שונה. יחידות הדיור נחשבות למעין עסק להשכרה, שיש לו היסטוריה, דוחות כספיים, ניהול ועוד. כשהבנקים מבקשים לממן את הפרויקט הם לא בודקים פרסונלית את היסטוריית אשראי של בעלי הנכס, אלא האם הנכס מאוכלס בתפוסה גבוהה. מה גובה תזרים המזומנים החודשי מהנכסים? האם אם במצב טוב או זקוקים לשיפוץ.

מהם החסרונות של פרויקט מולטיפמילי?

צורך קבוע באנשי אחזקה ושיפוץ מעולים – מאחר ובפרויקט כזה יש מספר רב של יחידות דיור, כמעט תמיד יש בלאי שנמצא באחריות חברות הניהול והאחזקה. חשוב לבחור חברת ניהול שיש לה צוות מיומן ומגוון. לעומת זאת, בבית סינגל פמילי, התקלות הם תכופות פחות. נדרשת מומחיות בעת המכירה – כשמוציאים פרויקט מולטיפמילי למכירה, מספר הגופים שיכול לרכוש אותו הוא מצומצם. כשמדובר על מיליוני דולרים, או עשרות מיליוני דולרים, אנחנו נמצאים במגרש הגופים המוסדיים. ישנו משא ומתן ולכן המועד עד למכירה עלול להימשך זמן מה. זאת לעומת בית פרטי שניתן למכור בזמן קצר יותר.

מה תפקידה של חברת הניהול בפרויקט מולטיפמילי?

חברת הניהול היא האחראית בראש ובראשונה על תחזוקת הנכסים ותיקון תקלות בנכסים. אחריות נוספת היא בכל מה שקשור בגביית התשלומים מכל הדיירים. השכרה והחלפת דיירים, במקרה הצורך הם גם באחריותה של חברת הניהול. ככל שיותר נכסים יהיו מאוכלסים, גם חברת הניהול תרוויח מכך עמלות על דמי השכירות שהיא גובה.

מדוע ההכנסות משכירות בפרויקטי מולטי פמילי צפויות לעלות ב-2023?

על פי תחזית שוק המולטי פמילי של ענקית המשכנתאות פרדימאק לשנת 2023, דמי השכירות המשולמים על ידי דיירי מולטי פמילי בארה"ב צפויות לעלות בשנת 2023. יחד עם זאת, חשוב שמשקיעים לא יבנו על עליית דמי שכירות, אלא יבצעו פעולות שישביחו את ערך הנכסים אותם רכשו. הנחת העבודה הזו נובעת מכמה וכמה סיבות שאותן נמנה כאן:

1. עליית הריבית מקשה על רכישת בתים – פחות אמריקאים רוכשים בתים כשהריבית עולה ונמצאת בשיא של 15 שנה בארה"ב. לכן הם מעדיפים את אופציית השכירות וכך עולה הביקוש לדמי שכירות.
2. מנגנון התאמות מחירים – בכל פרויקטי המולטי פמילי ישנה תחלופת דיירים טבעית, בכל פעם ביחידת דיור אחרת. מאחר ומחירי השכירות בארה"ב בעליה, לצד האינפלציה, כך החלפה של דייר מביאה גם לעדכון דמי השכירות.
3. עליית השכר בארה"ב – למרות מאמצי הפדרל ריזרב, שוק העבודה האמריקאי ממשיך להפגין עוצמה ושיעור האבטלה נמוך מאוד. במצב כזה עליית השכר ממשיכה והביקושים לשכירות עולים, כך שהיכולת לשכור דירות במחירים גבוהים יותר משתפרת.

גם המשקיעים המוסדיים מביאים אל הפנסיה את המולטיפמילי

כפי שציינו קודם, אין כיום כמעט גוף מוסדי אחד, שלא ביצע בשנים האחרונות רכישה או השקעה אחת משמעותית לפחות בפרויקט מולטי פמילי. לאחרונה הייתה זו כלל ביטוח שהגדילה את ההשקעה שלה בקרן המולטי פמילי של הרבור גרופ. המוסדיים מבינים כי פרויקטי מולטי פמילי, באזורים מבוקשים, יהיו בדרך כלל מאוכלסים ויזכו לביקוש משמעותי של שוכרים.

מדוע המוסדיים פונים להשקעות במולטיפמילי?

• היכולת להשתתף בפרויקט השקעה שיש לו וודאות גבוהה יותר על פני שנים.
• מאחר וגופים מוסדיים זקוקים לנזילות כדי לשלם קצבאות פנסיה, הם מקבלים מכשיר השקעה המשלם שכירות.
• פיזור החשיפה לשוק ההון ומענה לתנודתיות.
• הם משקיעים לטווח ארוך ולכן יכולים לשים את הכסף בנדל"ן לטווח ארוך.

מה צריך לדעת לפני שמתחילים להשקיע במולטי פמילי?

בין אם אתם מבצעים רכישה עצמאית של פרויקט מולטי פמילי או שאתם עושים את זה באמצעות קרן השקעות שמנהלת עבורכם את הכספים, ישנם כמה דברים חשוב להכיר ולדעת.

1. בדקו את היזם והניסיון שלו – חשוב לוודא שליזם הפרויקט יש ניסיון בפרויקטי מולטי פמילי, שיש לו היכרות עם שוק הנדל"ן בארה"ב.
2. בחנו את אזור ההשקעה בעצמכם, ודאו שהוא מתאים לכם – בדקו את האזור הספציפי שבו אתם הולכים להשקיע ואת המאפיינים שלו. שאלו שאלות את גוף ההשקעה שאיתו אתם מתכננים להשקיע.
3. ודאו כי הכספים המושקעים בפרויקט כזה לא נדרשים למשפחה בטווח זמן ההשקעה –  זכרו כי השקעה במולטי פמילי היא של כספים המושקעים לטווח ארוך. לא ניתן למשוך את ההשקעה מאחר והיא שקולה למצב שבו רכשתם דירת מגורים. עד שלא יממשו את הפרויקט כאקזיט לא תוכלו למשוך את הכספים. מומלץ גם לתת מרווח ביטחון של שנה נוספת. כלומר לקחת בחשבון שטווח זמן ההשקעה ארוך יותר בשנה.

אורבניפרו מציעה פרויקטי מולטי פמילי להשקעה

אם אתם מתעניינים בהשקעה בפרויקט מולטי פמילי, מעוניינים ליהנות מאי הוודאות בשוק האמריקאי, שנת 2023 היא בהחלט הזדמנות לכך. אורבניפרו מגייסת משקיעים לפרויקט מולטי פמילי בסיניסנטי אוהיו, ברף השקעה מנימילי של 75,000 דולר. בכל שנה אנחנו יוזמים מספר פרויקטי מולטי פמילי להשקעה והפרויקט באוהיו הוא אחד מהם שבחרנו בקפידה ואנחנו מאמינים שיספק תשואות נאות למשקיעים.