"יש לי 200 אלף שח ששוכבים אצלי, אני חייב/ת לרכוש דירה להשקעה, אני לא יודע/ת מה לעשות, מתי אפשר להגיע אליך לפגישה?" במהלך השבוע אני מקבל לא מעט פניות כאלה.

בשנים האחרונות רבים מאוד רוצים להצטרף להשקעות בנדל"ן. הם שומעים מחברים, בני משפחה, כלי התקשורת ומה לא. כולם מציירים מציאות של הצלחות בלבד, עולם ללא כישלונות. ובכן, חשוב לי לתאר את המציאות האמיתית, להשקיע בנדל"ן דורש תכנון רב, בחירה מדויקת של נכסים וגם הרבה מאוד ניסיון. אין נוסחת קסם, ואין השקעות ללא אתגרים. אבל אם מייצרים שיטת עבודה נכונה, אפשר להגיע לתוצאות טובות מאוד.

אני לרוב מנסה לענות להם טלפונית, אבל בד"כ, אין לי את היכולת לתת תשובה טובה בטלפון, פשוט כי אני צריך לאסוף די הרבה נתונים כדי לתת חוות דעת טובה, לכן ברוב המקרים אני מציע להם להיפגש כשבסיום פגישה אחת, אחרי בירור צרכים, מטרות, מקורות ועוד יש לי כבר המלצה מאוד ברורה עבורם.

האם כולם צריכים להשקיע בנדל"ן?

למרות כל הבאזז שסובב סביב ענף הנדל"ן בשנים האחרונות ועליית המחירים המשמעותית  של נכסים בישראל, בארה"ב ובמקומות נוספים, אני מאמין שלא כולם צריכים להשקיע בנדל"ן. כי זה פשוט לא תמיד מתאים לכל אחד!

חשוב לנו בתור חברה דווקא, להעביר את הידע הזה ולבחור משקיעים מודעים ומשקיעים נכונים, כאלה שיכולים להתמודד עם הצלחות וגם עם התממשות של סיכונים מחושבים.

כיצד אוכל לדעת אם השקעות נדל"ן מתאימות עבורי?

בתור מי שמאד מאמין בנדל"ן וגם אישית – בנה ערוץ הכנסה מהשקעות נדל"ן, ברור שאני חושב שכמעט כל אחד יכול ואפילו כדאי לו להשקיע בנדל"ן. עם זאת, רוצה לתת כמה דוגמאות למי לא כל כך מתאים להשקיע בנדל"ן:

• חוסר יכולת לקחת מימון (משכנתא): אם אין ביכולתכם לקחת מימון מהבנק, בגלל הכנסה לא יציבה למשל, אין הרבה עדיפות להשקעה נדל"נית על פני אפיקים אחרים. לכן, קודם בואו נעבוד על יצירת הכנסה עדיף קבועה ועדיף גבוהה, ואח"כ נדבר על נדל"ן. נכון, אם למשל נבחן נכסים בחו"ל, ניתן יהיה למצוא מדינות בהן נדרש הון ראשוני נמוך יותר מבישראל, עם זאת, לרוב גורמי המימון והבנקים לא מעניקים משכנתא למשקיעים או רוכשים זרים, למעט מספר קטן של מדינות. בכל מקרה השורה התחתונה: מי שמשקיע בארץ – לא מומלץ להשקיע ללא נטילת משכנתא.

• אתם מעוניינים בהשקעה בטווח קצר של שנה – רוב ההשקעות שאני לוקח בהן חלק הן עסקאות לטווח הבינוני שבין 5-3 שנים, אם אתם זקוקים לכסף בטווח זמן פחות מזה, אני לא ממליץ להיכנס להשקעה. יש אמנם פרויקטים של נדל"ן שהם בטווח של שנה, אבל הם מאוד ספציפיים. אציין, שאני בוחן בהשקעות שלי גם פרויקטים של בין 10-5 שנים, שהם מוגדרים כטווח בינוני-ארוך. מעל 10 שנים עבורי זה טווח גדול מדי, ואני כבר קורא לו הימור. בכל מקרה – צריכים את הכסף בעוד שנה? אל תשקיעו בנדל"ן.

• "אני ממש לא רוצה להתעסק בזה" : למעט בהשקעות קבוצתיות, בהן אתה 'מוסר את הכסף' וממתין לקבל את הרווחים – בכל השקעה נדל"נית אחרת נדרשת לא מעט התעסקות, אם במהלך הניתוח הראשוני, לרבוות בתהליך האיתור, השגת המימון, הניהול השוטף, או בהכנה לשלב הבא (השכרה או מכירה) וכו. נכון – קיימים גורמים מלווים שמורידים חלק משמעותי מהעומס הזה, אבל בכל זאת – יש התעסקות. לדעתי – ההתעסקות הזו ממש משתלמת, אבל אם אתם לא מוכנים להשקיע זמן ואנרגיה בכיוון הזה, וזה ממש מוריד מכם את החשק – אולי זה לא בשבילכם.

• אלה שאינם בנויים להפתעות: יש סיכונים בנדל"ן, וצריך להבין אותם. כן אומר שרכישת נכס למגורים בישראל זוהי חשיפה לסיכון מאד נמוך לדעתי (מי מאיתנו מכיר בניין מגורים נטוש לגמרי בישראל? כמעט ואין דברים כאלו), כלומר – אם נרכוש דירת מגורים ונפעיל שיקול דעת סביר – כנראה שנשכיר אותה ואם נרצה למכור – גם נצליח. ובכל זאת – יש הפתעות והן מגיעות בזמנים פחות נוחים (כשהדיירים שלי מתקשרים אלי, זה לא כשהם רוצים לברך אותי חג שמח, אלא כשהדוד מפסיק לעבוד). לא מתאים לכם להתעסק עם הפתעות? לא בנויים לתקלות מדי פעם? או בניסוח אחר – אתם מוכנים להשקיע אבל כמעט לא מוכנים לקחת שום סיכון? אל תשקיעו בנדל"ן…

מי כן צריכים להשקיע בנדל"ן?

• אלה שאינם זקוקים לסכום ההשקעה בטווח של 5 שנים ומעלה – מי שיש להם סכומי כסף, שמיועדים למשל לפרישה. מי שיש להם עוד אמצעים נזילים משמעותיים וזהו כסף שרק בתרחיש קיצוני מאוד יידרש לכלכלת המשפחה, הם קודם כל הרוכשים המיועדים. זה נכון אגב, לרכישת דירות בישראל, רכישת דירה להשקעה בחו"ל, פרויקטים קבוצתיים בנדל"ן שלעתים מתעכבים.
• אלה שיש להם נכונות לקחת סיכון בינוני עד גבוה – תתפלאו, השקעת נדל"ן מוגדרת לפחות ברמת סיכון בינונית. כל עוד לא מדובר בהלוואת חוב כנגד שעבוד נכס. נכון, היו עליות ערך משמעותיות מאוד בשנים האחרונות, בכל הפרויקטים שלנו להשקעה בחו"ל, זרמו גם דמי שכירות משמעותיים מהשוכרים בפרויקטי המולטי פמילי השונים. אבל, וזה אבל גדול, בנדל"ן יש תקופות גם פחות טובות. ישנם גם עיכובים או בעיות כלשהן. ברור שהשאיפה היא שהכל ילך כשורה והרווחים יזרמו, אבל צריכים להבין שלא תמיד זה המצב.
• מי שמבינים את העסקה והפרויקט בנדל"ן לעומק ככל שניתן – כשאנחנו מלווים משקיעים לרכישת נדל"ן בחו"ל, חשוב לנו מאוד, לאחר הפיכתם לניצעים, על פי החוק, שהם יבינו היטב את מהות העסקה, התכנית העסקית, הסיכויים וגם הסיכונים. כיצד ההשקעה מנוהלת ומה קורה בכל מצב ותרחיש. משקיע שמבין, הוא משקיע מודע ומעודכן, כזה שהוא נכון הרבה יותר לעסקה.