יאיר טל, מייסד משותף באורבניפרו
מצבים של עליית ריבית והאטה בכלכלות, הביאו לשינוי המציאות הכלכלית מקצה לקצה. מתקופת הקורונה שבה כולם הסתגרו בבתים והגדילו את הצריכה, התפרץ לו השד האינפלציוני, בעקבות הזרמות הכספים המאסיביות אל השווקים של הבנקים המרכזיים.
אחד הלבטים של משקיעי נדל"ן בחו"ל היא הקצאת הנכסים ותמהיל ההשקעה. האם להשקיע יותר בנדל"ן למגורים, או שעדיף להשקיע יותר בנדל"ן מסחרי? ההתלבטויות הללו מגיעות בעיקר על רקע הרצון למקסם תשואה ולנהל נכון את משוואת הסיכוי סיכון, בצורה מיטבית.
את המאמר נתחיל מהיתרונות שיש בהשקעות נדל"ן במגורים, שנחשב לשוק הרבה יותר יציב ושהביקוש אליו ניתן לחיזוי ברמת וודאות גבוהה יותר.
תוכן עניינים
מהם היתרונות של השקעות נדל"ן במגורים בחו"ל?
השקעות נדל"ן במגורים הן צורך בסיסי
בניגוד לתחום כמו נדל"ן מסחרי שתלוי מאוד באיכות העסקים והשוכרים הפוטנציאליים שהם עסקים, ככל שאנחנו מדברים על השקעות נדל"ן במגורים, הרי שמדובר בצורך בסיסי יותר ובמוצר יסוד.
כמו כן, הביקוש למגורים הוא ביקוש מובנה וידוע מראש, כזה שניתן לחיזוי גם בהתאם לקצב הגידול באוכלוסייה.
לעומת זאת, את היקפי הביקוש לנדל"ן מסחרי, בין אם מדובר בחנויות או משרדים, יהיה לנו הרבה יותר קשה לחזות ולצפות. הסיבה הראשונה היא שאנחנו לא יודעים כמה חנויות מזון או בגדים צריכים למשל באזור מסוים. אפשר להעריך האם יש מחסור או עודף, אך יהיה לנו קשה מאוד לדעת בצורה מדויקת יותר.
בעת משבר ניתן להוריד את שכר הדירה ולאכלס ככל שמדובר על השקעות נדל"ן במגורים
בכל הנוגע לתחום המגורים, במידה ורכשנו או שאנחנו מחזיקים בנכס בעיר מרכזית שיש בה מרקם חיים עירוני ואוכלוסיה שוקקת ותוססת, הרי שמשבר משמעותי במשק, עלול להתבטא בפיטורים, אבטלה וירידה בביקושים גם לנדל"ן למגורים.
מצב כזה, אנחנו כבעלי נכסים, ייתכן ונצטרך ללכת לקראת השוכרים הקיימים והעתידיים שלנו בנכסים.
בנכסים מסחריים לא תמיד קיימת האפשרות להתפשר. משרדים, קניונים או נכסי מסחר, עלולים להיפגע בצורה משמעותית יותר בתקופות של מיתון והשטחים הפנויים בהם עלולים להיות משמעותיים ולייצר הפסדים.
מעוניינים לשמוע על הזדמנויות השקעה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי:
קל יותר להשיג מימון בנקאי בפרויקטים של השקעות נדל"ן
על פי רוב, הבנקים ישמחו הרבה יותר לממן נכסי מגורים על פני הענקת משכנתאות לנכסים מסחריים. הסיבה הברורה היא הסיכון. בנכסי מגורים רמת הסיכון נמוכה משמעותית על פני השקעות נדל"ן בנכסים מסחריים. לכן, כשתרצו לממן עסקת מגורים, יהיה לכן קל משמעותית.
עליות ריבית מגבירות ביקוש למגורים בשכירות על פני קנייה
תקופות של עליית ריבית מגדילות את הביקוש לשכירות ופוגעות יותר בנכסים מסחריים מאשר במגורים.
סיבה נוספת להעדיף השקעות במגורים היא מה קורה במצב של עליות ריבית. בשנה כמו 2022, כשהריבית במשק האמריקאי עולה, התוצאה שמתרחשת היא ירידה בביקוש לנכסים מסחריים ולרכישת נכסי מגורים.
יתרונות השקעה בנכסי נדל"ן מסחריים
בתקופות של גאות – השווי ודמי השכירות עולים משמעותית בהשוואה למגורים
אם בחרתם אזור איכותי שנהנה מנהירה של חברות גדולות ומבוססות, ככל שמצב הכלכלה ישתפר, כך גם הביקושים לשטחי מסחר ומשרדים יעלו.
עליית ביקוש משמעותית, תתבטא בעדכון של מחירי וחוזי השכירות ואתם כבעלי נכסים, תהנו מעליית שווי לצד גידול בהכנסה השוטפת מדמי השכירות.
יכולת לסגור חוזים עם שוכרי עוגן ולתקופות ארוכות
בניגוד לתחום המגורים שבו, בדרך כלל השוכרים מתחלפים בתדירות גבוהה יותר, בתחום המסחר או המשרדים, תוכלו לכרות חוזים לטווחים ארוכים מאוד עם שוכרי עוגן משמעותיים בדמות חברות ענק. השוכרים הללו חושבים לטווחים ארוכים ומעוניינים בוודאות גבוהה לשנים קדימה, לכן הם יעדיפו לכרות חוזי שכירות ארוכי טווח. ככל שקיימים יותר חוזים לטווח ארוך בנכסים, כך גם רמת הוודאות לגבי דמי השכירות היא גבוהה יותר במצבי גאות או מיתון. זהו יתרון משמעותי שאין בתחום המגורים.
תשואות גבוהות יותר על פי רוב בהשוואה להשקעת נדל"ן מגורים באותו האזור
עם הסיכון הגבוה יותר, באה, לרוב גם תשואה גבוהה יותר. השקעה בנכסי נדל"ן מסחריים מתאפיינת, על פי רוב בתשואות שוטפות גבוהות יותר מדמי שכירות, על ההון המושקע, בהשוואה להשקעת נדל"ן למגורים. כך שנוכל לייצר הכנסה גבוהה יותר על הון עצמי זהה, בהנחה שהתנאים והעניינים הולכים כשורה.
מעוניינים לשמוע על הזדמנויות השקעה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי:
